银行未尽审查义务抵押权难对抗在先购房人权益-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫14民终4102号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2005年9月3日，丁某之姐夫吴某与曹某签订《买房协议书》，协议约定：曹某自愿将自己的第四层楼房一套卖给吴某，房屋面积82平方米，价格为59000元整；已付50000元，下欠9000元三个月内付清；楼房位置在中原路南段西侧曹西组住宅南边20米路北门面房上第四层东户；房内外门窗、卫生间、厨房、地板砖一切设施齐全，不包括室内门，水、电通；房产证手续由曹某负责，所花一切费用由吴某负责。上述房屋系吴某为丁某出资购买后赠与丁某，由丁某一直居住使用，水、电费户均登记在丁某名下并由丁某缴纳。

河南永城某行股份有限公司与曹某、屈某金融借款合同纠纷一案，永城市人民法院于2020年4月28日作出（2020）豫1481民初2001号民事调解书，确认：一、曹某、屈某同意偿还某行股份有限公司借款本金70万元及利息；二、如曹某、屈某未按期偿还借款本息，某行股份有限公司有权就曹某、屈某抵押的房产（房权证永房字第00号）拍卖或变卖价款享有优先受偿权。后曹某、屈某未按照调解协议履行还款义务，某行股份有限公司申请强制执行。在执行过程中，永城市人民法院于2023年12月4日查封了屈某名下位于永城市某路某路东（房产证号：永房字第00号）房产。丁某提出执行异议，请求中止对四层东户房屋的强制执行，永城市人民法院裁定中止执行。某行股份有限公司不服，向永城市人民法院提起申请执行人执行异议之诉。

法院判决结果：一审判决驳回某行股份有限公司的诉讼请求，二审维持原判，认定丁某对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案例的核心问题是：当银行接受房产抵押时，如果没实地查看房屋实际情况，就可能发现不了房子早就卖给了别人，结果抵押权反而斗不过买房人的权利。

具体来说，丁某在2005年（将近20年前！）就通过姐夫买了这套房子并住进去，一直交着水电费。而银行是2018年才接受这套房子做抵押的。法院查实后发现，银行在办抵押时根本没去现场看看房子谁在住，就直接办了抵押登记。这就好比你买东西不验货，结果发现货早就被别人买走了，你还想拿回来，这显然说不过去。

企业特别是经常做担保业务的公司要注意以下风险点：

1. "眼见为实"原则要牢记
   接受任何资产抵押前，必须亲自去现场查看！不能只看房产证就签字。这个案子中，银行要是去看了房子，就会发现丁某住了十几年，水电费单子都是他的名字，肯定能发现问题。企业做担保业务时，别嫌麻烦，一定要实地走访，拍照留存。

2. 现金交易不是免责理由
   银行上诉时说"丁某没银行转账凭证，不能证明付了房款"，但法院认为2005年现金交易很常见，丁某有买房协议、水电费单据和证人证言就够了。企业做交易时，无论对方用现金还是转账，都要保留完整证据链：合同、收据、交接清单、水电物业缴费记录等，缺一不可。

3. 专业机构审查义务更严
   法院特别指出，银行作为专业金融机构，审查义务比普通企业更严格。《商业银行法》明确规定银行必须"对抵押物的权属和价值进行严格审查"。对企业来说，越是专业业务（比如借贷、担保），法律要求的注意义务就越高，不能以"不知道"当借口。

4. 过户慢≠买方有过错
   银行还说"房产证2013年就办下来了，丁某2018年没过户是自己过错"，但法院认为，普通购房者很难控制开发商或卖家配合过户，特别是老小区房产证难办是普遍现象。企业作为卖方时，要主动配合办理过户；作为买方时，要保留催促过户的书面证据。

5. 时间顺序决定权利优先
   法院用了一句大白话："丁某买房在前，银行抵押在后"。就像排队买东西，先来后到要分清。企业做任何交易，都要注意权利发生的时间顺序，晚发生的权利通常要让位于早发生的权利。

举个生活化的例子：你把闲置的自行车借给邻居用，没写借条。后来你又把自行车"卖"给朋友并收了钱。结果邻居说"这车我一直骑着呢"，法院肯定支持邻居。因为邻居实际占有在先，你的"卖车"行为就不能损害邻居的使用权。企业做资产处置时，一定要先摸清资产现状，避免"一女二嫁"。

四、企业法律风险防范建议

这个案例告诉我们，企业风控不能只看纸面材料。特别是涉及资产抵押、买卖时，一定要做到"三查三留"：查实物现状、查实际使用人、查历史交易；留现场照片、留交接凭证、留催办记录。

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