银行未尽抵押物审查义务将丧失优先受偿权-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1089号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

原告永城某银行与第三人庞某及余某金融借款合同纠纷一案，2020年8月15日，该院作出（2020）豫1481民初5691号民事调解书，对当事人达成的如下调解协议予以确认：一、第三人庞某、余某同意偿还原告永城某银行借款本金120万元及利息191485.85元（利息暂计算至2020年7月20日），以后利息以120万元为基数按照月利率12.6‰计算至清偿之日止，于2020年10月25日前清偿完毕；二、原告永城某银行有权就该笔借款对第三人庞某余某抵押房屋（房产证号：字第01306722号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后第三人庞某、余某未按调解协议履行还款义务，因余某于2020年12月3日死亡，原告永城某银行以庞某为被执行人申请强制执行，该院于2023年12月1日查封余某名下的位于河南省永城市某小区房产（房产证号：字第XXX号）。2015年，被告宋某与余某签订《售房协议书》，约定宋某购买余某位于永城市某小区三单元二楼北户房屋一套，总价款11万元。2015年8月17日，余某出具收条一份，内容为："今收到购房款壹拾壹万"。现宋某一直居住案涉房屋，其提交证据显示，最早于2019年5月9日支付水费239.4元。另查明，余某与庞某原系夫妻关系，余某于2020年12月3日去世。

法院判决结果：一审法院驳回永城某银行的诉讼请求，二审法院维持原判，认定宋某对房屋享有排除强制执行的权利，永城某银行无法通过拍卖该房屋优先受偿。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子的核心问题很简单：银行在放贷时没认真查清楚抵押物的"底细"，结果吃了大亏。
宋某早在2015年就买了这套房、付了全款并住进去，而银行直到2017年才给房子办抵押登记。当银行想拍卖房子还债时，法院认为宋某的"买房权利"比银行的"抵押权利"更优先——因为银行犯了两个致命错误：

1. 没实地查房：银行只拍了整栋楼照片，却没逐户核实"谁在住、房子卖没卖"。作为专业金融机构，这相当于开车不看红绿灯，风险必然失控。
2. 忽视在先权利：宋某从2015年住到2023年查封时，已超过8年，银行却装作"不知道房子有人住"。法院明确指出：银行必须对抵押物做"穿透式调查"，否则自己埋的雷自己踩。

对企业而言，这个案例是血淋淋的警示：

• 别把"有抵押登记"当免死金牌！如果抵押物早被卖掉、租出或存在纠纷，你的"优先受偿权"可能一夜清零。
• 调查必须"眼见为实"：光看房产证远远不够！必须入户核实居住人、查清历史交易、确认无权利瑕疵。某建材公司去年就因未查清厂房已被转租，导致抵押贷款血本无归。
• 时间就是风险：本案中银行因晚于宋某取得权利而败诉。企业接受抵押担保时，务必确认"无在先权利冲突"，否则可能人财两空。

举一反三：不仅是银行，任何企业接受资产担保（如厂房、设备、股权）都面临同类风险。某贸易公司曾因轻信"股权无质押"的承诺，未查工商登记，结果发现股权已被多次质押，600万货款至今无法追回。

四、征和律师给企业的贴心建议

这个案子告诉我们：法律风险往往藏在"我以为"里。专业的事交给专业的人，才能把风险关进笼子。征和律师事务所企业法律顾问服务，用实战经验帮您：

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（注：文中人物及企业名称已按司法文书匿名化要求处理）