企业拖欠土地租金将导致合同解除和高额赔偿 - 荥阳土地承包经营权转让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地承包经营权转让合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初181号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年5月18日，荥阳某镇前白杨村民委员会与河南某森园林绿化工程有限公司签订《河南省农村土地承包经营权转包（出租）合同》。2015年10月26日，河南某森园林绿化工程有限公司、荥阳某镇前白杨村民委员会和河南某亿生态农林科技有限公司共同签订《协议转让合同》，将土地经营权转包合同的权利义务转让给河南某亿生态农林科技有限公司。合同约定：荥阳某镇前白杨村民委员会将本村二、三、四组的500.828亩土地出租给河南某亿生态农林科技有限公司从事农业生产经营，期限30年（分两个阶段：2015年6月10日至2028年6月10日和2028年6月10日至2046年6月10日）。租金按每年每亩1000斤小麦的国家当年收购保护价折价计算，每年6月10日前支付。合同规定：如果逾期10天未付租金，每天需支付0.3%违约金；超过两个月未付款，出租方有权收回土地。合同到期后，土地上的附属物归承租方所有，但若承包期内建设了房屋、棚架等设施，到期后需恢复土地原状。
合同签订后，荥阳某镇前白杨村民委员会交付了土地，但河南某亿生态农林科技有限公司从2018年起拖欠租金：2018年欠125000元、2019年欠1000元、2020年欠600873元，合计726873元。村民委员会多次催要无果，于2020年10月10日发出通知，要求15日内付清欠款，否则解除合同。河南某亿生态农林科技有限公司未按时支付。
另查明：河南某亿生态农林科技有限公司在土地上种植了果树、小麦，并建设了办公楼、棚屋、仓库、变压器、冷库等设施。
法院判决结果很简单：

1. 确认双方合同于2020年10月26日解除；
2. 河南某亿生态农林科技有限公司需支付拖欠的租金726837元及违约金30000元；
3. 60天内清理土地上所有附属物（包括果树、建筑、设备等），并将500.828亩土地恢复原状后归还村民委员会。

三、核心观点：拖欠租金风险大，企业务必警惕
这个案子的核心问题很简单：企业连续三年拖欠土地租金，最终丢了合同、赔了钱、还得白忙活清理土地。法院判得明明白白——合同白纸黑字写了“超期两个月不付钱，土地收回”，企业一拖再拖，村民委员会依法发通知后还不付，合同自然就解除了。企业辩解“农业投资大、疫情难”，但法院不认，因为合同义务必须履行，不能光喊难就不付钱。
对企业来说，这案子是面“照妖镜”，照出三大风险：

1. 小拖欠酿成大麻烦：欠款从几千到几十万，看似能拖，实则像滚雪球。合同里往往有“累计欠款超期可解除”的条款，企业以为拖一两年没事，结果可能直接丢掉项目。本案中，企业2018年欠12万没处理，2020年就欠到60万，彻底失去补救机会。
2. 解除合同代价惨重：合同一解，不仅欠款要一分不少付，还得加赔违约金（本案3万），更要花大价钱清理自己建的房、种的树。本案企业光清理办公楼、冷库等设施就得花不少钱，等于前期投入全打水漂。
3. 口头协商不如书面留痕：企业说“希望再给机会”，但没拿出书面协商证据。法院只认合同和催款通知——村民委员会发了正式通知，企业没反应，就坐实了违约。

企业如何防范？三招守住“钱袋子”和“项目权”

• 签合同时“盯死”付款条款：别光看租多少钱，重点看“啥时付、超期咋办”。本案合同写明“超期两月可收回土地”，企业签前没重视。建议：让法务或律师审核合同时，标红这类“死亡条款”，谈不妥就别签。
• 设置“付款闹钟”，避免遗忘：用手机日历、企业微信提醒每年6月10日前打款。真遇到困难（如疫情），别硬扛！立即书面联系对方协商延期，保留聊天记录、邮件等证据——法院看重“你是否努力补救”。
• 欠款别超“安全线”：合同里若写“超期两月可解约”，欠款一过50天就紧急处理。哪怕先付一部分、写个还款计划，也比完全不动作强。本案企业拖到欠款60万才被通知，为时已晚。

土地项目周期长、投入大，但再难也别拿合同当儿戏。一次拖欠，可能让几年心血化为乌有。企业主们记住：守约不是“讲道理”，而是“保饭碗”。

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