首付分期违法导致购房者反赔钱-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终16712号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年5月1日，赵某与荥阳某建置业有限公司（原荥阳市宛建汉飞置业有限公司）签订《商品房认购协议书》，约定赵某认购荥阳市某小区房屋，需在3日内交纳首付款并签订正式合同。5月13日，荥阳某建置业收取赵某首付款10502元、登记费120元、维修基金7756元，合计18378元。
6月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价896502元，首付款269502元应于当日付清，剩余627000元通过银行贷款支付。合同明确约定：若贷款因购房者原因未获批，需在7日内补足房款，否则按日支付违约金；逾期超60日，开发商可解除合同并要求购房者支付总房款0.2%的违约金。
合同签订后，赵某未补足首付款，也未成功办理贷款。荥阳某建置业起诉要求解除合同并索赔违约金1772元；赵某反诉称已付清首付，要求开发商退还18378元并支付利息。
法院查明：赵某仅支付10502元等小款项，未按合同约定补足269502元首付款。开发商主张的首付分期行为（即降低实际首付比例）违反2017年国家三部门《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（明令禁止开发商提供首付融资）。
判决结果：

1. 双方《商品房买卖合同》解除；
2. 荥阳某建置业退还赵某购房款16606元（已扣除1772元违约金）；
3. 驳回双方其他诉讼请求。

三、企业必须警惕的法律风险点
这个案子看着是购房者“倒贴钱”，实则暴露了开发商和购房者共同的致命误区：用“首付分期”当促销手段，踩了国家红线！

对开发商的警示：别玩“首付分期”小聪明！

• 国家明令禁止：2017年住建部、央行、银保监会三部门发通知，严禁开发商帮客户垫首付、做低首付比例（例如本案中合同写首付26万，实际只收1万）。银行一旦发现，直接拒贷！
• 损失自己扛：本案开发商因首付违规导致贷款失败，不仅房子卖不掉，还倒赔16606元退款+诉讼费。更麻烦的是，若房屋已涨价，想再卖可能面临老客户索赔差价。
• 正确做法：
  ✅ 严格按银行要求收足首付款（一般30%以上），保留付款凭证；
  ✅ 合同中明确写清“首付不足由购房者7日内现金补足”，别留“分期”漏洞；
  ✅ 遇到客户贷款难，直接协商解约退款，别私下搞变通。

对购房者的提醒：别信“低首付”馅饼！

• 违约反赔钱：赵某以为“首付分期”是优惠，结果因未足额付款被认定违约，1.8万房款里倒贴1772元违约金，还搭上诉讼费。
• 银行不认账：开发商承诺的“分期”在银行眼里就是违规，贷款一拒，购房者瞬间从“买房人”变成“违约方”。
• 自保建议：
  ✅ 签合同前查清自身贷款资质（如征信、收入证明）；
  ✅ 所有付款必须写进合同，口头承诺录音留证；
  ✅ 发现开发商要求“少付首付”，立刻打住——这钱迟早要自己补，还可能赔违约金！

说到底，国家禁“首付分期”不是针对某一家企业，而是防金融风险！ 开发商为抢客户违规操作，看似短期回款快，实则埋雷：一旦贷款失败，诉讼缠身、口碑崩坏、甚至被监管部门处罚。本案中双方两败俱伤，就是典型教训。

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