租赁合同到期后出租人明确反对续租的，原合同不转为不定期租赁，次承租人也要承担占用费责任-黄石房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0202民初4518号
审理法院：湖北省黄石市黄石港区人民法院

二、案件事实和判决结果

2020年8月11日，黄石某乙房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）与黄石某甲科技投资有限公司（以下简称某甲公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定：某乙公司将仁智山水一期S08号楼房屋租赁给某甲公司办公使用，该房屋建筑面积5499平方米；租赁期限为3年，自2020年8月20日起至2023年8月19日止（以房屋具体移交时间计租），租金共计2749720元；某甲公司不按约定时间退还房屋，应按租赁关系终止当年的租金标准向某乙公司支付占用费；某甲公司未按约定如期支付租金，拖欠租金超过十五日的，某乙公司有权终止合同并要求某甲公司支付不低于三个月的租金作为违约金；因合同到期，双方未在合同约定期限续签合同，某甲公司未按约定的时间内退还房屋的，视作违约。

2021年，某甲公司与湖北某丙教育科技有限公司（以下简称某丙公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定某甲公司将其从某乙公司承租的仁智山水一期S08号楼转租给某丙公司，转租期限为3年，从2020年8月20日起至2023年8月19日止。

基于上述两份合同，某乙公司向某甲公司交付了5020.71平方米的房屋，该房屋实际由某甲公司交付给某丙公司使用，但某甲公司未依约缴纳5万元履约保证金。上述合同约定的三年租金已由某甲公司向某乙公司付清。2023年8月19日租期届满后，某乙公司、某甲公司、某丙公司之间均未续签租赁合同，案涉房屋由某丙公司继续占有使用，但自2023年8月20日起的房屋占用费，某甲公司、某丙公司均未向某乙公司支付。

另查明，2023年7月6日、8月15日，某乙公司向某甲公司送达欠租催款函及工作联系函，告知某甲公司是否续租。8月16日，某甲公司向某丙公司发送《关于仁智山水S08号楼房屋到期续租的函》，请某丙公司尽快确认续租事宜。同日，某甲公司向某乙公司回复，告知如某丙公司到期未回复续租，请某乙公司对房屋进行清退。8月17日，某乙公司向某丙公司发送《公司工作联系函》，要求某丙公司在3日内书面回复是否续租，否则视为不再续租。2024年3月14日、5月17日，某乙公司两次通过微信方式向某甲公司工作人员发送《公司工作联系函》，并抄送某丙公司，要求支付占用费并退还房屋。

本案审理过程中，某甲公司于2025年1月13日向某乙公司支付房屋占有使用费500000元。

法院判决：1、某甲公司、某丙公司连带向某乙公司支付2023年8月20日至2024年12月19日期间的房屋占有使用费615802.59元及逾期利息损失（2024年3月15日至2025年1月13日期间的利息为43213.66元，之后以615802.59元为基数按年利率4.65%计算至付清之日）；2、驳回某乙公司的其他诉讼请求。

三、核心观点和风险提示

这个案子看似简单，实则暗藏玄机，让很多企业老板大跌眼镜。很多人以为，只要我把房子转租给别人，合同到期后就跟我没关系了。但法院判决明确告诉我们：不是这样的！

关键点一：租赁合同到期后，原合同不会自动"转正"为不定期合同

很多企业认为，租赁合同到期后如果不续签但继续使用房屋，就自动变成了"不定期租赁"，可以随时解除。但本案中，法院明确指出：出租人在租期届满前已多次发函明确表示不续租，并要求腾退房屋，这就构成了"提出异议"。根据《民法典》第七百三十四条，这种情况下，原租赁合同到期后不会转为不定期租赁合同，而是直接终止。

给企业的启示：作为出租方，合同到期前一定要明确表态！如果不想续租，务必提前书面通知承租人，要求其在合同期满后腾退房屋。像本案中某乙公司多次发函的行为，就是非常好的风险防范措施。反之，如果你是承租方，合同到期前要主动与出租方沟通续租事宜，不要等到最后一天才想起来。

关键点二：转租不等于"甩手掌柜"，原承租人责任难逃

本案中最大的意外是：某丙公司作为实际使用房屋的一方，被判与某甲公司承担连带责任。但更让某甲公司没想到的是，作为原承租人，它居然也要为某丙公司的占用行为"买单"！法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，认定次承租人（某丙公司）也负有向出租人支付房屋占用费的义务。

给企业的启示：作为承租人，把房子转租出去不等于万事大吉！你与出租人的合同关系依然存在。合同到期后，你有义务确保次承租人按时腾退房屋。否则，你和次承租人要一起向出租人承担连带责任。本案中，某甲公司以为把房子转租给某丙公司后就没事了，结果还是要和某丙公司一起赔钱，真是"躺着也中枪"。

关键点三：合同到期后的"占用费"不等于"租金"，违约金条款可能失效

某乙公司原本主张按照合同约定，让两被告支付"不低于三个月租金"的违约金（约22.9万元）。但法院认为，合同到期后拖欠的是"房屋占用费"而非"租金"，原合同中关于拖欠租金的违约金条款不适用。最终法院只支持按照银行贷款利率上浮50%计算的资金占用利息。

给企业的启示：合同条款一定要写得周全！很多企业只关注合同期内的权利义务，却忽视了合同到期后的处理。在签订租赁合同时，务必明确约定：

1. 合同到期后如不续签，承租人应在多少天内腾退房屋
2. 逾期腾房的占用费计算标准（如按原租金的1.5倍计算）
3. 逾期支付占用费的违约责任（如按日万分之五支付违约金）

如果像本案这样，合同只约定了合同期内拖欠租金的违约责任，而没有明确约定合同到期后的责任，一旦发生纠纷，企业可能无法获得预期的违约赔偿。

四、企业如何防范类似风险

1. 合同到期前3-6个月启动续约评估：不要等到最后一个月才想起来处理。建立合同到期提醒机制，提前评估是否续租、租金调整等事宜。

2. 转租必须取得出租人书面同意：本案中虽然法院未直接讨论转租是否经出租人同意的问题，但实践中未经同意的转租可能导致合同解除。即使获得同意，也要在转租合同中明确约定：合同期满后次承租人有义务配合腾退房屋。

3. 完善合同条款，特别关注"后合同义务"：在租赁合同中增加专门条款，约定合同到期后的处理方式，包括：

   • 腾退期限（如"合同期满后7日内必须腾退"）
   • 逾期腾退的占用费标准（建议约定为原租金的1.5-2倍）
   • 逾期支付占用费的违约金（如按日万分之三计算）
   • 出租人单方收回房屋的条件和程序

4. 保留书面沟通证据：像本案中某乙公司多次发函的行为就非常值得学习。无论是要求续租、催缴租金还是要求腾退，都要通过书面形式（最好是有签收记录的快递或电子邮件），并保留好证据。

5. 对次承租人保持适当关注：作为原承租人，即使将房屋转租，也要定期了解次承租人的经营状况和履约意愿，避免合同到期后出现"人去楼空"却找不到责任人的尴尬局面。

房屋租赁看似简单，实则暗藏风险。一个疏忽，就可能像本案中的企业一样，白白损失数十万元。与其事后打官司，不如事前做好风险防范。征和律师事务所为企业提供专业、实用的法律顾问服务，我们的合同审查与风险防范服务具有极高的性价比，更重要的是可以先试用满意后再付款，让您零风险体验专业法律服务的价值，轻松规避合同纠纷。