房地产企业逾期交房违约金可能被法院大幅调减但不能完全免责-襄阳买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0607民初11792号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年12月20日，吴某、段某购买了襄阳某房地产开发有限公司开发的位于襄阳市襄州区某路某号（四期）某幢某单元某层某号商品房。当天，吴某、段某支付购房首付款330091元，以按揭方式贷款支付了余款740000元。2020年1月15日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同载明预测建筑面积110.26平方米，总房价1070091元。合同约定，出卖人应当在2022年3月31日前向买受人交付该商品房。合同补充协议第10.9条约定"出卖人因自身原因未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，则出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行"。2023年4月8日，襄阳某房地产开发有限公司与吴某、段某办理了房屋交付手续。

判决结果：
法院判决襄阳某房地产开发有限公司支付吴某、段某逾期交房违约金5350.5元（仅为总购房款的0.5%），驳回了原告要求按日万分之一计算的违约金主张（原主张102621.73元）。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

看到这个案子，很多房地产老板可能会松一口气："太好了！法院把违约金从10万多调到5000多，看来逾期交房也没啥大不了的！"但作为企业法律顾问，我要提醒大家：千万别被这个结果迷惑了！这个案子恰恰暴露了企业经营中的重大法律风险，稍不注意就会"踩坑"。

为什么法院大幅调减了违约金？

本案中，合同白纸黑字约定逾期交房要按日支付"万分之一"的违约金，算下来应该有10万多。但法院只判了5000多元，原因是：

1. 法院考虑了行业现状：判决书中明确提到"当前房地产行业不景气，有很多房地产企业因资金链断裂而破产倒闭"
2. 企业举证了困难情况：公司提出了因疫情和政府管控导致停工48天的证据
3. 没有造成实际损失：法院认为"逾期交付房屋也未给原告造成直接经济损失"

但这绝不意味着企业可以高枕无忧！ 为什么？

企业必须警惕的三大风险

风险一：违约就是违约，责任无法完全逃避
虽然法院调减了违约金，但企业还是要赔钱！就像你欠人10万，法院说你只用还5千，但5千也是要还的。本案中，法院明确指出："某某房地产公司未按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任"。这就像开车闯红灯，即使交警看你着急上班只罚50块，但闯红灯的事实改变不了。

风险二：免责理由需要"实锤证据"，不是随便说说就行
本案中，公司提出"疫情和政府管控导致停工48天"的免责理由，但法院没有完全采纳。为什么？因为：

• 提供的证据可能不够充分（比如只有口头通知，没有正式文件）
• 停工时间与实际延误时间对不上
• 没有及时通知业主

举个简单例子：就像你跟朋友约好明天见面，结果临时说"我生病了去不了"。如果只是微信说一句，朋友可能不信；但如果你发个医院病历，朋友就会理解。企业也一样，遇到疫情停工，必须保留好政府文件、停工通知、复工证明等"硬证据"。

风险三：高额违约金约定反而可能"害"了企业
本案合同约定"日万分之一"的违约金，看似合理，但实际执行时成了企业的"大包袱"。法院认为这个标准"明显过高"，最终按总房款的0.5%判。这就像你跟人约定"迟交货一天罚1万元"，结果真迟交了，法院可能说："你这罚得太狠了，实际损失才1000块，罚1000就行。"

企业如何防范这类风险？3个实用建议

1. 合同签订时就要"未雨绸缪"

• 交房时间留点余地：不要把交房时间卡得太死，比如写成"2022年3月31日前或取得竣工验收备案表后30日内"
• 明确免责情形：详细列出哪些情况可以延期（如疫情、极端天气、政府临时管控），并注明"延期天数以实际停工天数为准"
• 合理设定违约金：建议约定"按日万分之零点五"，这样即使违约，被调减的空间也小。就像买保险，保额太高保费贵，太低又没保障，要找平衡点。

2. 施工过程中做好"证据保全"

• 遇到停工立即发通知：一旦收到政府停工通知，24小时内书面告知业主（保留邮寄凭证）
• 建立"停工档案"：收集政府文件、工地照片、监理日志等，证明确实无法施工
• 复工后及时通报：恢复施工后，主动联系业主说明情况，展现诚意

3. 问题出现后要"主动化解"

• 别等业主告上法庭：发现可能延期，提前和业主协商，可以提供小礼品或物业费减免
• 分期解决问题：比如先交付可使用的区域，其他部分后续完善
• 寻求专业帮助：遇到群体性纠纷，及时找法律顾问介入，避免"小事拖大"

特别提醒：别被"法院调减"迷惑双眼！

这个案子表面看企业"捡了便宜"，但背后隐藏着更大风险：

• 如果100个业主都起诉，5000元×100=50万元，依然是一笔不小的开支
• 企业信誉受损，影响后续销售
• 一旦被认定为"恶意违约"，法院可能不再调减违约金

就像你开车违章，第一次可能只罚50，但屡次违章就会被吊销驾照。企业经营也是这个道理，偶尔一次问题法院可能体谅，但经常违约就会失去法律保护。

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深知企业在经营中面临的法律挑战。针对房地产行业特点，我们专门开发了"合同风险筛查系统"，能自动识别合同中的高风险条款。我们提供极高的性价比法律顾问服务，企业可以先试用我们的服务，满意后再付款，帮助企业识别和防范各类法律风险，让企业经营更加稳健无忧。毕竟，在法律问题上，花小钱防大患，总比事后花大钱补窟窿要明智得多！