物业费调整经业主实际履行视为认可，服务质量问题不能随意拒缴物业费-潜江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初1716号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实与判决结果
某物业公司系具备三级资质的物业管理公司，2014年至2023年4月30日期间为潜江市万和国际小区提供物业管理服务。张某系该小区2号楼1单元602室业主，房屋面积为108.62㎡。
2015年12月16日，双方签订《物业管理服务协议》，约定物业费按政府物价部门规定执行。张某按1元／㎡／月标准缴纳了2017年12月30日前的物业费，并按照1.20元／㎡／月标准缴纳了2017年12月31日至2019年12月31日的物业费。2017年12月28日，某物业公司发布《关于物业服务管理费调整的公示》，宣布从2018年1月1日起物业费调至1.20元／㎡／月。2021年4月1日，小区业主委员会与某物业公司签订《合同》，约定住宅楼按1.20元／㎡／月标准收费。
张某未缴纳2020年1月1日至2023年4月30日的物业费，某物业公司起诉要求支付5246.40元及利息。张某反诉要求退还2018年10月1日至2019年12月31日期间多收的物业费467.10元、2020年1月起物业费打折收取，并退还2016年电动车停车费100元。

法院判决结果：

1. 张某需向某物业公司支付2020年1月1日至2023年4月30日的物业费5213.76元；
2. 某物业公司需退还张某2016年电动车停车费100元；
3. 驳回某物业公司主张利息的请求；
4. 驳回张某要求退还多收物业费及打折收取后续费用的请求。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
核心观点：业主长期按新标准缴费即视为接受物业费调整，但物业服务质量存在瑕疵时，业主不能仅以"服务不到位"为由拒缴或要求打折缴费，除非能证明问题严重到影响基本居住安全。

这个案例给物业企业敲响了警钟：收费要合法，服务要留痕，纠纷要早处理。很多企业以为"签了合同就能高枕无忧"，但张某的反诉提醒我们——业主手里握着"服务不达标"这把刀，随时可能刺向企业腰包。具体来说：

风险一：物业费调整程序不规范，可能被要求退钱！

案件教训：某物业公司2017年发布调价公示时，没完整记录公示地点和时间（比如没拍张贴照片、没保留业主群通知截图），差点被认定程序违法。幸好张某从2018年起就按1.20元标准缴费，法院据此认为"业主用行动表示了同意"。
企业防范建议：

• 调价必须走"三步走"：①提前15天书面公示（拍照+录像留存）；②召开业主大会投票（保留签到表、表决票）；③与业主委员会重新签合同。
• 特别注意：如果业主委员会还没成立，调价必须经"双过半"业主同意（面积过半+人数过半），不能光贴张告示就涨价！
• 实操技巧：每次调价后，让业主在缴费单上签字确认"已知晓新标准"，这比"业主群发消息"更管用。

风险二：服务有瑕疵却拿不出证据，业主一告一个准！

案件教训：张某列举了11项服务问题（消防瘫痪、监控损坏等），但法院没支持她打折缴费的请求，因为：①她没提供照片/视频等直接证据；②问题未达到"房子不能住"的程度。反观某物业公司，因收电动车停车费时没签协议、没开发票，直接被判决退钱。
企业防范建议：

• 服务留痕是生命线：每天拍3张照片——消防设备检查记录、电梯维保单、化粪池清掏视频，存入"业主服务云盘"（让业主也能查），比嘴上说"我们服务好"强百倍！
• 收费必须"明明白白"：停车费、垃圾清运费等额外收费，一定要在合同里写清楚，开正规发票。像本案中"100元停车费"没依据，1分钱都保不住。
• 业主投诉当天回：建立"24小时响应台账"，比如业主说"楼道灯坏了"，2小时内拍照记录维修过程，发到业主群。拖得越久，败诉风险越高！

风险三：以为"业主赖账"就能收违约金？法院可能判你倒贴！

案件教训：某物业公司合同里写了"欠费按日1%收违约金"，但法院驳回了利息请求，理由很扎心："你服务有漏洞，业主不是恶意欠费，是逼你改进！"
企业防范建议：

• 别迷信合同条款：就算写了高额违约金，法院也会看"谁先违约"。服务不到位时，收违约金=自找麻烦。
• 催费要讲策略：先发《服务改进告知书》（写明"已修复3处问题，欢迎监督"），再发催费通知。像本案中某物业公司仅贴了《诉前告知书》，显得太生硬。
• 关键口诀：服务有温度，缴费有速度；问题早解决，纠纷少一个。

最后提醒：物业行业是"细节决定生死"的行业。一次消防演练没记录，可能赔掉全年利润；一张规范的收费凭证，能省下百万诉讼费。从今天起，把"服务留痕"当成和收物业费一样重要的事——毕竟，业主可以质疑你的服务，但不能质疑你的证据！