开发商拖延不办房产证将面临高额违约金风险-汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初1765号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2008年，汉川市某建公司开发建设万仁小区。2009年5月19日，杨某、黄某购买了该小区第十栋一单元四楼402号商品房一套。2016年8月16日，冯某与杨某、黄某协商，以总价218,700元购买该房屋，该费用包括房屋款及办理房屋产权证书所需费用。同日，某建公司与冯某补签了《商品房订购合同》，约定冯某向某建公司购买该房屋，建筑面积116.36平方米，单价1880元/平方米，总价218,700元；合同还约定，冯某向某建公司交清房款后，某建公司为冯某办理商品房使用证书。同时，某建公司在杨某、黄某退还的暂付款和办证费用收据上注明该房已转给冯某。2016年8月26日，杨某、黄某向冯某出具收条，证明已收到全部款项。后因某建公司的原因，万仁小区一直不能办理房产证。2021年5月，在汉川市委市政府协调下，万仁小区业主开始办理不动产证。冯某多次要求某建公司协助办证，但该公司一直拒不办理。

法院判决：某建公司须在判决生效后60日内协助冯某办理房屋的不动产权属证书；同时在判决生效后10日内，向冯某支付逾期办证违约金（以已付房款218,700元为基数，从2022年3月5日起，按金融机构逾期贷款利息标准计算至实际办证之日止）；案件受理费2290元由某建公司负担。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例告诉我们：开发商拖延不给业主办理房产证，不仅必须继续履行义务，还要支付高额违约金，且违约金可能持续计算到实际办证之日。

许多开发商认为，即使不及时给业主办理房产证，也不会有什么严重后果。但这个案例清楚地表明：一旦合同中约定了办证义务，开发商就必须履行，否则将面临法律追责。特别值得注意的是，即使合同中没有明确约定违约金的具体计算方式，法院也会按照法律规定计算违约金，而且违约金可能从起诉前三年就开始计算，一直算到实际办证之日。

对房地产企业的风险防范建议：

1. 合同条款要清晰明确：在房屋买卖合同中，务必明确约定办理房产证的时间节点和违约责任。不要简单写"及时办理"或"尽快办理"，而应写明具体天数（如"交房后180日内"）。

2. 不要轻视"小业主"的维权：本案中开发商可能认为只是一个小业主的诉求，选择置之不理，结果不仅输了官司，还要支付违约金和诉讼费。现在业主法律意识普遍提高，任何拖延都可能引发连锁反应。

3. 及时解决历史遗留问题：本案问题始于2009年，拖到2025年才解决。企业应定期梳理历史项目，发现潜在风险及时处理，避免"小事拖大、大事拖炸"。

4. 不要以为"政府协调"就能免责：虽然2021年政府出面协调万仁小区办证问题，但这并不能免除开发商的合同义务。政府协调只是提供了解决渠道，开发商仍需主动配合。

5. 诉讼时效不等于免责期：开发商常误以为"超过三年就没事了"，但本案法院仅支持从起诉前三年开始计算违约金，不代表之前的违约行为不受追究（业主仍可主张继续履行办证义务）。

对于房屋买卖中的"转售"情况（如本案中从杨某、黄某转给冯某），开发商要特别注意：

• 必须书面确认转售事实
• 更新合同主体信息
• 保留完整的手续链（原合同、转让协议、新合同等）
• 不能因为是转售就推脱办证责任

作为企业，特别是房地产开发企业，应当建立完善的合同履行跟踪机制，对每份合同的履行期限设置提醒，避免因疏忽大意导致违约。同时，一旦发现问题，应主动与业主沟通解决，而不是消极回避，否则只会让问题恶化，最终付出更高代价。

征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，我们深知企业在日常经营中面临的法律风险。我们的企业法律顾问服务以极高的性价比著称，特别推出"先试用满意后付款"模式，让您真正体验专业法律服务的价值后再决定是否长期合作。让专业的法律团队成为您企业发展的坚实后盾，避免因小疏忽导致大损失！