擅自提高容积率将面临高额土地出让金补缴及违约金风险-大冶建设用地使用权出让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：建设用地使用权出让合同纠纷
案号：(2025)鄂0281民初1843号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实和判决结果
案件事实：
因建设大冶市怡馨小区项目，大冶某房地产开发有限公司以1510万元受让位于大冶市大冶大道某路以南的G17008号宗地。2017年6月23日，大冶市自然资源和规划局与该公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定宗地出让面积3349平方米，总建筑面积19256平方米；建筑容积率不高于5.75、不低于1；若迟延缴纳土地出让金，需按日千分之一支付违约金；同时明确约定，受让人不得擅自改变土地用途或容积率，否则应补缴土地出让价款差额。合同签订后，大冶市自然资源和规划局交付了土地，该公司在宗地上完成项目建设。2024年12月4日，湖北某房地产土地资产评估有限公司评估后出具报告，显示项目变更前建筑面积为19256平方米，变更后为19704.08平方米，面积差448.08平方米；容积率从5.75变为5.98。2024年12月2日，大冶市自然资源和规划局向该公司发出催告函，要求补缴土地出让金507100元，并于12月17日完成送达。因该公司一直未支付，大冶市自然资源和规划局提起诉讼。

判决结果：
法院判决大冶某房地产开发有限公司需在15日内补缴土地出让金507051.81元，并支付违约金（以该金额为基数，从2024年12月18日起按日千分之一计算至付清日），同时承担案件受理费4588元。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子说透了一个关键问题：企业千万别擅自“偷偷”提高项目容积率！ 什么是容积率？简单说，就是一块地上能盖多大面积的房子。合同里白纸黑字约定“最高不能超过5.75”，但企业建到了5.98，多盖了近450平方米。结果呢？政府一查，不仅要求补缴50多万土地出让金，还要按日千分之一付违约金——这相当于每天多掏500多元利息，一年下来就是18万多！

对企业来说，风险就藏在“自作主张”里：

1. 别以为“改一点没事”：容积率、土地用途等规划指标是合同硬性条款，不是企业自己能拍脑袋决定的。哪怕只超0.01，也可能被认定为违约。
2. 审批手续是“护身符”：真想调整规划，必须提前找政府部门申请批准，重新签合同、补缴费用。本案中企业全程没走流程，直接“先建后报”，等于把风险扛在自己肩上。
3. 违约金可能“滚雪球”：日千分之一的违约金看似不高，但年化高达36.5%（远超银行贷款利率），欠款拖得越久，成本越吓人。

给企业的实操建议：

• 开工前做“合规体检”：项目启动时，让法务或律师核对合同中的规划指标（如容积率、面积），确保设计方案100%符合约定。
• 变动必走“官方流程”：施工中若需调整规划，第一时间联系自然资源部门，办妥审批再动工。别信“先建后补”的侥幸心理！
• 定期自查“防隐患”：每季度对照合同和规划许可文件检查项目进度，发现偏差立即整改，避免小问题拖成大窟窿。

征和律师事务所温馨提示：
法律风险往往藏在细节里。作为专注企业服务的法律顾问团队，我们提供极高的性价比服务，支持先试用满意后付款，帮您从合同审查、规划合规到纠纷预防全程护航。让专业律师提前把关，比事后补救省心又省钱！

（注：本文案例已按规范匿名处理，核心事实源自公开裁判文书，仅作风险提示之用。）