土地租赁前必须核实出租方权属，否则企业将承担巨额违约损失-天门土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂9006民初6045号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果
2013年7月1日，湖北某实业发展有限公司（以下简称某丙公司）与天门某股份有限公司（以下简称某乙公司）签订《合作经营合同》，约定双方在某丙公司位于沉湖开发区的520亩土地上共建肉牛养殖基地，合同期至2028年6月30日。
2018年1月，天门某饲料有限公司（以下简称某甲公司）与天门市某养殖专业合作社（以下简称某养殖社）、肖某签订《土地承包合同书》，约定某养殖社将沉湖开发区380亩精养鱼池及设施出租给某甲公司，租期10年（2018年1月1日至2027年12月31日），年租金36.1万元。合同明确：某养殖社必须确保合法拥有土地权属和出租权，若因土地纠纷导致某甲公司损失，需支付前五年租金总额50%的违约金（25万元），肖某承担连带责任。
2018年2月，某甲公司将同一地块转租给尹某，约定类似条款。2021年5月，因某乙公司（某养殖社的关联公司，法定代表人肖某与某养殖社法定代表人彭某为夫妻）违约，某丙公司起诉并胜诉，法院判决解除《合作经营合同》，某乙公司需腾退土地。2023年2月，某丙公司强制收回土地，导致尹某被驱离。2024年3月，尹某起诉某甲公司要求解除转租合同并索赔违约金，法院判决某甲公司向尹某支付25万元违约金（已实际履行）。
某甲公司因此起诉某养殖社和肖某，要求解除合同、支付25万元违约金并承担连带责任。法院查明：某乙公司违约是土地被收回的直接原因，导致某甲公司对尹某违约并实际赔偿25万元，该损失源于某养殖社未能保障土地权属合法。

判决结果简单总结：法院支持了某甲公司的全部诉求，判决解除土地租赁合同，某养殖社向某甲公司支付25万元违约金，肖某承担连带清偿责任。

三、核心风险提示：企业如何避免“替人背锅”
这个案例的核心教训很简单：企业签土地租赁合同时，如果只看租金便宜、不查出租方是否有“真本事”出租土地，最终可能赔得血本无归！

• 为什么某甲公司会输钱？
  某甲公司以为签了合同就万事大吉，但没发现出租方（某养殖社）的土地其实是“二房东”转来的——某养殖社自己都没完全权利（土地实际属于某丙公司），而它的关联公司（某乙公司）一违约，土地立刻被收回。结果某甲公司被迫向下游租户赔了25万，自己还追不回损失。
• 企业该怎么做？
  1. 查清“土地身份证”：签约前必须核实出租方是否持有土地权属证明（如不动产权证），并确认其有权转租。别轻信口头承诺，直接去当地不动产登记中心查档（费用很低，几十元）。
  2. 合同写死“权属保证”：像本案这样明确约定——“出租方保证土地无纠纷，若因权属问题导致合同无法履行，需全额赔偿承租方损失”。但光写不够，一定要让出租方法定代表人个人签字担保（如肖某那样），否则公司跑路就追不回钱。
  3. 警惕“链条式租赁”：如果土地经过多次转租（如本案：某丙公司→某乙公司→某养殖社→某甲公司），风险会层层放大。尽量直接和土地所有者签约，或要求上游出租方提供书面同意转租证明。
     一句话总结：租金再低，也抵不过一次权属纠纷！ 企业省下查证的几百元，可能换来几十万赔偿。

四、专业支持让风险无处藏身
本案中，某甲公司虽最终胜诉，但已耗费2年时间、支付律师费并影响经营。作为企业，您完全可以提前规避这类风险。征和律师事务所专为企业提供法律顾问服务：

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注：本文基于真实案例改编，企业名称及人名已按规范简化处理，核心事实与法律逻辑严格遵循判决书内容。
（征和律师事务所 企业法律顾问中心 | 2026年2月更新）