租赁合同界址描述不清易引发权属纠纷-当阳排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：排除妨害纠纷
案号：(2025)鄂05民终603号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

某某小学将部分土地出租给王某使用。因王某养牛给学校环境造成一定影响，双方于2014年9月19日协商后王某同意停止养牛，并于当日就租赁事宜重新签订《协议》。
该《协议》载明：1.土地位于当阳市街道村**组，某某小学所有，使用面积为围墙以内，老学生宿舍、食堂后滴水为界，食堂西面转角90度直达学校操场南围墙，学校提供原学生宿舍（平房、空房）房屋十三间，水井一口（与学校公用），三相电，当阳市某某小学一并租给王某使用。2.该土地为空杂地，王某租用该土地用于农作物种植或收储等合法项目，在某某小学不同意的情况下，王某不得从事养殖业。3.租赁期限自2014年9月19日至2044年9月18日。4.租金为每年2000元，5年支付一次。5.因国家政策或市场需要用于其他项目开发，被政府征用或收回的，某某小学应当就王某对该土地投资的资产，按照市场现行价格对王某进行补偿。6.本协议经双方签字盖章确认后生效。协议生效后，双方对协议内容的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件，附件与本协议具有同等法律效力。7.合同附件包括土地租赁示意图，土地附属设施、设备清单。
2015年，某某小学在王某租赁土地附近修建了围墙，与上述协议约定的"食堂西面转角90度直达学校操场南围墙"的界线及南边公路形成一个面积1293平方米的空间。该围墙修建前，王某已在该区域内耕种，修建后仍在该区域内耕种至今。
2023年5月1日，坝陵街道办与当阳市某合有限公司签订《授权托管国有资产委托书》，坝陵街道办将名下所有国有资产全权委托当阳市某合有限公司管理，包括处理房屋出租相关事宜。
2023年7月25日，当阳市人民政府国有资产监督管理局向当阳市教育局出具当国资函［2023］155号《关于将原某某小学资产移交费坝陵街道的复函》，载明：1.原某某小学土地性质为集体用地，宗地面积实测为41932.6平方米。2.坝陵街道某某中心学校将整体资产所有权及经营管理权一并移交给坝陵街道。同日，当阳市教育局与坝陵街道办办理资产移交手续，明确资产移交清单，签订《某某小学资产移交书》。
2024年4月10日，因黄林片区产业发展项目建设需要，当阳市某合有限公司向王某发出通知书，告知其将收回原某某小学内土地5亩，通知其协商补偿事宜。上述5亩土地包含本案诉争的1293平方米土地，王某在该通知书上签名。
当阳市某合有限公司认为，上述围墙与协议约定租赁界限形成的1293平方米土地系当阳市某合有限公司所有，未出租给王某，王某无权阻挠当阳市某合有限公司施工，以致成讼。

法院判决结果：一审法院判决王某不得阻挠当阳市某合有限公司对位于原某某小学院内1293平方米土地进行施工；二审法院驳回王某上诉，维持原判。

三、案例的核心观点

这个案子就像我们买房子时只说"大概这个区域"，没画清楚边界线，结果邻居在中间建了个小院，双方都说是自己的——企业最容易栽跟头的就是这种"差不多就行"的模糊约定！

法院查明的关键问题很典型：虽然王某和某某小学签了30年租赁合同，但合同里只写了"食堂西面转角90度直达学校操场南围墙"这种描述，没附精确图纸。后来学校在附近修了围墙，多出来1293平方米地块，王某一直种地也没人管。等到新管理方当阳市某合有限公司要收地开发时，双方就为这块"模糊地带"打起了官司。

法院最终这样认定：
1️⃣ 书面合同约定的范围是明确的，多出来的1293平方米本不该属于租赁范围
2️⃣ 但学校修围墙后十年没提异议，王某持续使用，形成了事实上的不定期租赁
3️⃣ 当阳市某合有限公司2024年4月发个书面通知说要收地，就等于解除了这个不定期租赁

对企业来说，这个案例简直是"教科书式"的风险警示：
⚠️ 模糊描述=埋雷：合同里写"围墙以内""大致范围"等于没写！必须附测绘图、标坐标点，最好让专业机构现场划界。
⚠️ 沉默不等于放弃权利：看到承租人多占了地方不吭声？连续三年不提就可能被认定为默认同意，形成新的租赁关系。
⚠️ 主体变更要"认门"：资产转给新公司管理后，必须重新签合同或发书面通知，否则对方可能说"我不认识你，凭什么听你的"。
⚠️ 收地通知要"说得清"：简单写句"我要收回土地"可能无效，必须明确范围、理由和时间，保留对方签收证据。

很多老板觉得"用了这么多年就是我的"，但法律只认白纸黑字。就像本案王某种了十年地，最后还是因为合同没写清丢了这块地。建议企业：
✅ 签合同前务必现场确认界址，三方（出租方、承租方、测绘人员）签字留存影像
✅ 发生围墙改建等变动时，24小时内签补充协议
✅ 每年至少一次书面核对租赁范围，避免"默认"风险
✅ 收回土地前咨询专业律师，确保通知合法有效

土地租赁看似简单，一个标点符号的模糊都可能让企业损失百万。与其事后打官司，不如事前把合同写明白——毕竟法院不会因为"我以为""大家默认"就偏袒任何一方。

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