借款担保必须办理登记才能优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初834号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年7月1日，湖北松滋某有限公司与江某晗签订《个人借款合同》，合同约定江某晗借款100万元用于生产经营，借款期限12个月，年利率8.64%，按月结息，到期还本，借款人未按约定期限还款的，在约定利息基础上加收50%的罚息。同日，湖北松滋某有限公司与江某签订《松滋某银行微小贷款保证合同》，约定江某对江某晗的全部债权（包括主债权、利息、违约金、赔偿金、实现债权的相关费用等）提供连带责任保证，保证期间为主债务到期（含宣布提前到期）之次日起三年。同时，湖北松滋某有限公司就前述《个人借款合同》的全部债权与江某晗、江某分别签订《松滋某银行微小贷款最高额抵押合同》，约定江某晗以其坐落于松滋市某街道某道某段某号某花园某幢某号的房产在200万元债权范围内提供抵押担保，江某以其坐落于松滋市某街道某路某号的房产在200万元债权范围内提供抵押担保，两份抵押合同抵押期间均为2020年7月2日至2025年7月2日。上述不动产抵押在2020年7月3日均办理了不动产登记证明。2020年7月3日，湖北松滋某有限公司向江某晗足额放款100万元。

2021年7月5日，经江某晗申请，江某书面同意，湖北松滋某有限公司与江某晗签订《借款展期协议》，将江某晗下欠借款本金989999.99元展期至2022年7月2日，展期年利率8.64%，其他条款按原借款合同不变。江某以担保人身份在展期协议上签名。以上借款现已逾期。

法院判决：江某晗需返还借款本金989900元及截至2023年2月11日的利息137808.79元，并自2023年2月12日起按年利率12.96%计付利息；江某对江某晗的全部债务承担连带清偿责任；湖北松滋某有限公司有权对江某晗和江某提供的抵押房产在200万元范围内优先受偿。

三、法律风险防范要点

这个案例虽然最终债权人胜诉，但背后隐藏着企业常见的法律风险点，值得所有从事借贷业务的企业高度警惕。

第一，抵押不登记等于没抵押。 很多企业以为只要签订了抵押合同，就高枕无忧了。殊不知，根据《民法典》规定，不动产抵押必须办理登记才能生效！本案中幸好银行及时办理了抵押登记（鄂（2020）松滋市不动产证明第0××1号、0××5号），才能在借款人违约时优先受偿。现实中，不少企业因为嫌麻烦、图省事，只签合同不办登记，结果借款人一跑路，抵押物就被其他债权人抢先查封，自己只能干瞪眼。

第二，展期协议必须三方确认。 本案中借款人因疫情困难申请展期，银行与借款人、保证人重新签订了《借款展期协议》，保证人江某也在协议上签字确认。这一点很关键！如果只和借款人签展期协议而不通知保证人，可能导致保证人免责。很多企业在这方面栽过跟头，展期后才发现保证责任没了。

第三，罚息约定要合法合理。 本案合同约定逾期罚息在原利率基础上加收50%（8.64%×1.5=12.96%），法院予以支持。但要注意，根据司法解释，罚息、违约金等总计不能超过年利率24%，否则超出部分法院不支持。企业制定合同时要算清楚这笔账。

第四，催收要及时留痕。 本案借款2022年7月2日到期，银行2023年4月就起诉了，没有超过诉讼时效。但现实中很多企业等到借款人"跑路"才想起追债，早已过了3年诉讼时效。建议企业建立完善的贷后管理制度，到期前30天开始书面提醒，每次催收都要保留证据。

给企业的实用建议：

1. 办理抵押必须"一手合同一手登记"，拿到不动产登记证明才算完成
2. 展期、变更合同时，必须让所有担保人重新签字确认
3. 定期检查担保物状态，防止被转移、毁损或被其他债权人查封
4. 建立"到期前30天提醒、到期后7天催收、逾期90天评估"的贷后管理流程

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