房地产企业逾期交房违约责任难推卸，仅合同约定特殊情况可免责-宜城市房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初4301号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年4月9日，伍某、张某丽与宜城市某房地产有限责任公司签订《房屋买卖合同》，约定购买该公司开发的南街某花园10号楼1单元1702房屋，房屋总价款为480723元。合同约定该公司应在2019年9月30日前交付房屋。合同第八条约定，交房可因特殊原因延期的情形包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.可据实予以延期（以监理单位为依据）；3.因恶劣天气影响导致工期延期的。

合同签订后，伍某、张某丽依约支付了全部购房款，但该公司未按约定时间交付房屋。2023年6月2日，该公司通过公告向购房业主交付房屋，伍某、张某丽于2023年7月1日领取房屋钥匙。

法院查明，符合合同约定可延期交房的时间为145天（主要因恶劣天气、中高考停工等因素）。自合同约定交房届满之日至该公司公告交付房屋之日，共计逾期1335天，扣减145天后，实际逾期1190天。

法院判决：宜城市某房地产有限责任公司向伍某、张某丽支付逾期交房违约金57206.04元（按房价款480723元的日万分之一计算1190天），并承担案件受理费720元。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给房地产企业敲响了警钟：逾期交房绝非小事，违约责任难推卸！很多开发商以为"不可抗力"是万能挡箭牌，但本案清楚表明：只有符合合同明确约定的情形才能免责。

风险一：口头承诺不作数，合同约定是关键

本案中，开发商主张新冠疫情防控期间应作为不可抗力免责，但法院不予支持。为什么？因为合同第八条明确约定了三种可延期情形，而疫情防控虽属不可抗力，但开发商未能证明其在事件发生后30日内告知了购房者，且已有同类案件生效判决认定该期间不构成合同约定的免责事由。

给企业的建议：在签订合同时，务必明确约定各类可能影响工期的情形，如疫情防控、政府行为等，并确保条款表述清晰、可操作。同时，发生此类事件时，必须严格按照合同约定的时间和方式通知购房者，保留好通知证据。

风险二：证据意识薄弱，导致免责主张失败

开发商提供了气象证明、监理日志等证据，法院仅认可了145天的合理延期（恶劣天气、中高考停工等），而对疫情防控期间的延期主张不予支持。原因在于，对于疫情防控这一"不可抗力"，开发商没有充分证明其符合合同约定的免责条件。

给企业的建议：建立完善的工程日志和证据保存制度。当发生可能影响工期的事件时，及时收集并保存气象报告、政府文件、监理记录等原始证据，特别是要证明该事件确实导致了工程无法进行，且已按合同约定履行了通知义务。

风险三：违约成本高，小疏忽酿大损失

本案中，每天的违约金仅为房价款的万分之一（48.07元/天），看似不多，但1190天累计就达5.7万余元。对于一个楼盘几十甚至上百户业主，总金额将非常惊人。更严重的是，此类诉讼容易引发群体性纠纷，损害企业声誉。

给企业的建议：不要抱有侥幸心理，认为"拖一拖"没关系。一旦确定无法按期交房，应主动与购房者沟通，说明情况并提供解决方案。可以考虑适当补偿或优惠，避免矛盾激化导致集体诉讼。

最重要提醒：不可抗力≠自动免责！很多企业误以为只要发生了不可抗力事件就能免除责任，但民法典明确规定，主张不可抗力免责必须证明该事件不能预见、不能避免且不能克服，并且必须及时通知对方。本案中，即使新冠疫情是不可抗力，但因不符合合同约定的免责条件和程序，法院仍判决企业承担违约责任。

作为企业法律顾问，我建议房地产企业：在合同中明确约定各类可能影响工期的情形及处理方式；建立完善的工程管理和证据保存制度；发生可能影响工期的事件时，及时履行通知义务并保留证据；一旦确定无法按期交房，应主动与购房者协商解决方案，避免矛盾升级。

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