开发商未及时办理房屋首次登记致银行抵押权落空-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初6304号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年12月26日，中国某银行股份有限公司汉川支行与周某、刘某、湖北某房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》。借款金额272000元，期限19年，用于购买汉川市经济开发区新河工业园某房屋。贷款于2017年3月14日发放，约定利率按央行基准利率4.9%执行，逾期罚息上浮50%。周某、刘某以所购房屋提供抵押担保，并于2017年3月1日办理了抵押预告登记。湖北某房地产公司提供全程连带责任保证，保证范围包括本金、利息及实现债权费用，保证期间至抵押登记完成并移交他项权证之日止。合同约定：借款人需在房屋可登记后30日内协助办理正式抵押登记；若连续逾期3个月或累计6次未还款，银行可宣布贷款提前到期。
截至2024年7月21日，周某、刘某已逾期21个月未还款，欠本金216048.01元、利息17377.63元。银行起诉要求偿还欠款、设立抵押权优先受偿，并由湖北某房地产公司承担连带责任。另查明，案涉房屋所属建筑物至今未办理建筑物所有权首次登记。

法院判决：

1. 周某、刘某十日内偿还银行全部本金、利息及后续罚息（按合同约定计算）；
2. 湖北某房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回银行要求协助办理抵押权的请求（因房屋未办首次登记，不具备抵押条件）。

三、核心风险提示：开发商拖延房屋登记将触发无限连带责任

本案看似是普通房贷纠纷，实则暴露一个企业高频“雷区”：房地产开发商未及时办理建筑物所有权首次登记，导致银行抵押权无法落地，自身连带保证责任“无限期延长”。通俗说，就是开发商以为“预告登记=保险”，结果因房屋“身份未确认”（未办首次登记），银行无法对房子行使优先受偿权，只能死磕开发商还债。

关键问题在哪？

• 预告登记≠正式抵押：银行和开发商常误以为办了抵押预告登记（如本案的“鄂（2017）汉川市不动产证明”）就高枕无忧。但根据《民法典》规定，预告登记仅是“临时占座”，真正要拿房子抵债，必须完成两步：
  （1）开发商先办建筑物所有权首次登记（即房屋“出生证”）；
  （2）再办正式抵押登记（即抵押“身份证”）。
  本案中，开发商拖了7年未办首次登记，导致抵押权“胎死腹中”，银行只能要求开发商兜底还债。
• 保证责任“赖不掉”：合同约定开发商的担保期到“抵押登记完成”为止。但因首次登记缺失，这个“终点线”永远不到，开发商的连带责任就像“无限续杯”，哪怕房子已卖出去，仍要为业主欠款买单。

企业如何避坑？

1. 开发商自查“登记进度表”：

   • 房屋竣工后30日内，必须主动办理建筑物所有权首次登记（向当地不动产登记中心申请），别等银行催！本案损失根源就是开发商拖延首次登记，最终背了23万多元债务+诉讼费。
   • 交房时同步建立“抵押登记跟踪表”：对每套已售房屋，明确记录首次登记、抵押登记办理节点，避免因个别房屋卡顿牵连整体项目。

2. 银行/债权人盯紧“关键两步”：

   • 别只盯着预告登记！放贷后要定期查房屋状态（通过不动产登记系统），发现未办首次登记，立即发函要求开发商限期办理，否则提前行使担保权。
   • 合同中增加“开发商违约条款”：例如约定“若房屋交付后60日内未办首次登记，银行有权直接要求开发商全额代偿”，把模糊责任变硬性约束。

3. 所有企业牢记“登记是命门”：

   • 无论是抵押担保还是合作开发，不动产登记是债权实现的“最后一公里”。拖延登记看似省小事，实则埋大雷——本案开发商本可借房子抵债止损，却因登记缺失被迫现金还债，血亏！
   • 建议：设立专人负责登记事务，每月核对项目进度；新项目启动前，与登记部门确认办理时限，写入内部风控清单。

一句话总结：房子没“出生证”，抵押权就悬空；开发商拖登记，债务自己扛！ 当前经济环境下，企业更需把登记管理当“呼吸一样自然”，别让小疏忽引爆大风险。