租赁合同面积约定不清企业可能多付租金-颍上房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖1226民初6756号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年3月1日，颍上某区运营有限公司与颍上某民有限公司签订《综合产业园租赁合同》，约定将"原鞋业产业园3栋"标准化厂房（建筑面积8300平方米）租赁给某民公司使用，租赁期3年，自2020年3月1日至2023年3月1日。租金为10.8元/平方米/月，公共耗能费1元/平方米/月。合同签订后7日内，某民公司应支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金1175280元和保证金20000元。合同约定给予某民公司4个月设备调试期（免租金）。合同还约定，如逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的2倍支付违约金。

合同签订后，某区运营公司将厂房交付某民公司使用。某民公司于2020年8月21日支付租金400000元，尚欠租金586040元、公共耗能费91300元及保证金20000元未付。某民公司辩称其实际使用厂房面积仅为4000平方米，且应免除前4个月房租等。

法院判决：某民公司需支付某区运营公司租金586040元、公共耗能费91300元、保证金20000元及违约金67734元，同时驳回了某区运营公司关于高额违约金的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例看似简单的房租拖欠，实则暗藏企业经营中的常见"雷区"。让我们用大白话说清楚企业该如何避免踩坑：

1. 合同面积必须"眼见为实"，不能"大概估计"
某民公司辩称"实际只用了4000平方米，不是合同写的8300平方米"，但拿不出证据，法院自然不支持。企业在签租赁合同时，一定要：

• 现场测量确认面积，不要仅凭图纸或口头承诺
• 在合同中附上精确的平面图并双方签字
• 如确实要分阶段使用，应明确约定"先用多少、后用多少"的具体条款

2. 免租期要"写在纸上"才保险
本案中法院认可了4个月免租期，所以租金只算了11个月而非12个月。但很多企业吃亏在：

• 口头答应免租，但合同没写清楚
• 免租条件模糊（如"设备调试完成后开始计租"）
• 没约定免租期的具体起止时间

正确做法：免租期必须写进合同，明确"从X年X月X日到X年X月X日免租"，避免日后扯皮。

3. 违约金不是"狮子大开口"，但企业不能心存侥幸
原告主张的违约金高达200多万，但法院只支持了6万多。为什么？因为：

• 合同约定"日租金2倍"的违约金明显过高（相当于年化730%！）
• 法院会根据实际损失调整（本案按欠款10%判）

但别以为这样就能随便拖欠！本案中某民公司仍要额外支付6万多违约金，还承担了近万元诉讼费。重要提醒：不要因为知道违约金会被调低就故意拖欠，这会：

• 损害企业信用
• 增加额外诉讼成本
• 可能导致被解除合同

4. "其他协议"不能代替租赁合同
某民公司拿出了与开发区管委会的其他协议想抵消租金，但法院说"这跟房东无关"。企业要注意：

• 与政府的招商协议≠与房东的租赁合同
• 要把优惠政策明确写进租赁合同
• 不要以为"政府答应的，房东就必须执行"

给企业的实用建议：

• 签合同前找专业律师审核，特别是面积、价格、免租期等关键条款
• 付款时备注"付XX期间租金"，保留所有转账凭证
• 如对面积有异议，立即书面提出并申请第三方测量
• 遇到困难及时沟通，别等到被起诉才解释

四、专业支持让经营更安心

作为企业法律顾问，我们经手过大量类似纠纷，深知一份严谨的合同能省去企业90%的麻烦。征和律师事务所为企业提供法律顾问服务，以极高的性价比和先试用满意后付款的灵活模式，帮您从源头规避风险。无论是合同审查、纠纷预防，还是突发问题应对，我们都能提供及时有效的解决方案，让您专注经营，无需为法律问题分心。