企业租户不能以市场变化和疫情为由单方要求变更租赁合同-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初86号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

无为某为盐业有限公司为国有企业。无为某塔宾馆有限责任公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为住宿服务、餐饮服务、会展服务、卷烟（雪茄烟）零售。
2015年12月，无为某为盐业有限公司将其所有的位于无城镇金塔路综合楼（金塔宾馆）十年租赁权进行公开拍租，后无为某塔宾馆公司竞买成功。2016年2月6日，无为某为盐业有限公司（出租方、甲方）与无为某塔宾馆公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于××路××路交叉口（财政局对面）、建筑面积约为4068平方米（不包括一层东楼梯杂物间）的综合楼出租给乙方，租赁期限10年，自2016年1月1日至2025年12月31日止。年租金基数130.2万元，鉴于2016年乙方需要对该租赁房屋进行装修、装潢，所以甲方同意免除乙方2016年五个月的租金54.25万元；甲方一次性免除乙方2017年度年租金130.2万元的7%即9.11万元，乙方应付甲方两年租金共计197.04万元；2018年支付租金133.20万元，自2019年起，以上一年度租金为基数每年按叁万元的标准递增租金。乙方在签订本租赁合同后7日内一次性给付甲方2016年度和2017年度租金共计197.04万元，自2018年元月1日起至2025年12月31日租赁期结束，乙方当年度租金分两次支付，其中1月10日前支付一半租金，6月10日前支付另一半租金。乙方在签订本租赁合同时应按拍租文件规定向甲方交纳履约保证金13万元（年租金10%）,保证金于合同期满且无承租方责任后由甲方在三个工作日内无息返还给乙方。关于违约责任约定，在租赁期限内任一方违反本合同的约定，违约方应当支付守约方当年度租金20%的违约金，乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方按当年度租金的1%向乙方加收滞纳金。

因无为某塔宾馆公司欠付2020年度房租，无为某为盐业有限公司向法院提起诉讼，法院判决免除6个月租金。无为某塔宾馆公司按照判决支付了2020年度租金。2022年3月22日，无为市财政局发布通知，对承租国有企业房屋的中小微企业免收2022年3个月（2月、3月、4月）房屋租金。2022年4月1日、4月20日、6月，芜湖市和安徽省陆续出台政策，要求对疫情中高风险地区再免收3个月租金，全年合计6个月。2023年2月7日，芜湖市出台政策免收2023年3个月（2月、3月、4月）房屋租金。

无为某塔宾馆公司认为因"三年疫情影响、全市高档宾馆数量增加、金塔路拓宽及绿化长廊建设导致通道阻挡和停车场缩减"，要求自2020年起按2019年租金标准调减50%并取消递增条款。无为某为盐业有限公司则反诉要求无为某塔宾馆公司支付2022年欠付租金64.3万元、2023年上半年租金74.1万元及违约金81.72万元。

法院判决：无为某塔宾馆公司支付无为某为盐业有限公司2022年租金40.1万元、2023年上半年租金37.05万元，共计77.15万元；支付2023年违约金14.82万元；驳回无为某塔宾馆公司要求变更租金的诉讼请求；驳回无为某为盐业有限公司的其他反诉请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例的核心在于：企业不能简单以市场变化、道路改造或疫情等常见因素为由单方面要求降低租金或变更合同。法院明确指出，许多企业认为的"重大变化"其实属于正常的商业风险或已通过政府政策得到合理解决，不能适用情势变更原则。

为什么企业会败诉？三大误区要警惕

误区一：把市场竞争当"情势变更"

无为某塔宾馆公司主张"全市高档宾馆从上百家增加到几百家"属于情势变更。但法院明确指出：商业风险是市场固有特性，宾馆数量增减是市场经济的正常现象，属于企业经营中应自行承担的风险。就像开餐馆不能因为隔壁开了新店就要求房东降租一样，市场竞争是企业必须面对的日常挑战。

风险提示：签订长期合同时，一定要充分评估市场竞争环境，不要幻想"市场永远对你有利"。在合同中可考虑约定与市场挂钩的租金调整机制，而不是寄希望于事后要求对方让步。

误区二：把城市改造当"不可抗力"

无为某塔宾馆公司认为金塔路拓宽、绿化长廊建设阻挡了大门通道、减少了停车场，属于情势变更。但法院认为：合同中并未约定配套停车场，且城市道路改善通常有利于商业发展。更关键的是，2017年金塔路改造时，对方已经减免了5个月租金，说明这类情况已有先例处理方式。

风险提示：租用商业场所前，务必实地考察周边规划，查看是否有道路改造、地铁施工等计划。在合同中应明确约定："如遇市政工程影响经营，出租方应减免相应租金"等条款，而不是等到问题发生后再去协商。

误区三：把政策减免当"情势变更"

无为某塔宾馆公司以疫情影响为由要求降低租金，但法院指出：2020年已通过诉讼免除了6个月租金；2022年和2023年当地政府已出台明确政策，免除了相应月份租金（2022年5个月，2023年3个月）。企业已经享受了政策红利，不能再以同一理由要求进一步减免。

风险提示：遇到疫情等特殊情况，企业要做的不是直接要求降租，而是：

1. 及时关注各级政府出台的减免政策
2. 收集保存政策文件作为证据
3. 在政策规定范围内提出合理减免要求
4. 按政策要求提供企业类型证明（如小微企业证明）

给企业租户的三大实操建议

1. 合同签订阶段要"想得远"：在签长期租赁合同时，不要只盯着初始租金，要重点约定：

   • 遇到市政工程、重大政策变化时的租金调整机制
   • 明确可享受政府减免政策的情形和计算方式
   • 设定租金递增的上限（比如不超过CPI涨幅）

2. 履行合同阶段要"留证据"：当遇到经营困难时：

   • 及时收集政府发布的减免政策文件
   • 保存客流量、营业额等经营数据变化证据
   • 主动与出租方书面沟通，避免直接停付租金

3. 争议解决阶段要"懂规则"：记住关键法律原则：

   • 情势变更≠经营困难，必须是"订立合同时无法预见的重大变化"
   • 市场竞争、常规政策调整通常不属于情势变更
   • 已享受政府减免的，不能再重复主张

很多企业败诉的根本原因是：把经营风险全部转嫁给出租方。租赁合同是商业合作，不是"保赚不赔"的保险。企业要对自己的经营决策负责，而不是一有困难就要求变更合同。

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