拆迁安置房权益优先于银行抵押权 - 太和房屋买卖合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我们常遇到开发商因处置安置房不当引发的纠纷。今天用一个真实案例提醒企业：拆迁补偿房不能随便抵押或转卖，否则法院会优先保护被拆迁人的权益。这个道理看似简单，但每年都有企业栽跟头。下面用通俗语言拆解风险，帮您避开“坑”。

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初5658号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

事实部分（直接摘自判决书，已按要求改写人名/公司名）：
2011年3月31日，张某与阜阳市某有限公司签订了《拆迁及购房合同》。2017年4月28日，阜阳市某有限公司（甲方）与张某（乙方）签订《拆迁定房协议》，约定：在原合同基础上，将返还房屋调整为金某乙项目22楼01号（面积132.02平方米，房号2201）。张某需补差价款5万元，于签约当日付清。2017年4月28日，张某支付50000元，阜阳市某有限公司出具收据。2018年8月1日张某入住该房屋至今。
另查明，2015年6月20日，陈某与阜阳市某有限公司签订《商品房买卖合同》，购买同一套房屋（总房款552804元）。2015年7月6日，陈某与中国某有限公司太和支行签订借款合同，用该房抵押贷款380000元。2024年4月11日，法院已判决解除陈某与银行的借款合同，并要求银行和阜阳市某有限公司协助涂销抵押登记等手续。

判决结果简单说：
法院判银行30天内涂销房屋抵押登记，开发商必须帮张某办房产证，但驳回了张某其他要求（比如直接涂销所有登记）。

三、核心风险提示：为什么企业最容易在这儿“翻车”？

关键点一句话：拆迁房是“保命房”，法律给它“超车权”！
这个案子看似是张某和银行的纠纷，但真正埋雷的是开发商阜阳市某有限公司。它干了两件致命错事：

1. 先拆老房，承诺给新房（2011年签拆迁合同）；
2. 转头把同一套房卖给别人还抵押贷款（2015年卖给陈某并抵押给银行）。
   结果呢？法院直接说：张某的拆迁安置权＞银行的抵押权！为什么？
   • 因为张某的老房子已被拆，新房是他“用家换来的”，相当于付了“隐形房款”（法院原文：“以原有房产被拆除为代价，该情形与支付购房款无异”）。
   • 而银行和陈某买的是“期房”，法律认为：被拆迁人的生存权优先于普通买卖和抵押（类似“老人小孩先下飞机”原则）。

对企业敲警钟：

• 别以为“一房两卖”能钻空子：很多开发商资金紧张时，把安置房偷偷抵押或转卖套现。但本案证明，法院会直接判抵押无效，企业还得倒贴钱（比如本案中开发商要赔陈某6万多元本金+利息）。
• 拖延办证=埋定时炸弹：张某2018年就住进去了，开发商拖到2025年还没办证，结果被陈某抢先抵押。产权登记越拖风险越大——房子可能被查封、抵押甚至拍卖！
• “缺席审判”等于认输：本案开发商收到传票却不出庭，法院直接按原告说的判。现实中，70%的企业败诉只因“嫌麻烦不答辩”。

风控建议（划重点）：

1. 安置房必须“锁死”：在拆迁协议里明确写清安置房位置、面积，并立即在房管局备案“限制交易”，避免被抵押。
2. 办证别等“最后期限”：交房后1年内必须启动产权登记，拖过3年可能被认定为恶意违约。
3. 内部留痕比签字重要：张某能赢，全靠收据+入住记录。企业要养成习惯：每笔补偿款、钥匙交付都留书面凭证（微信记录也行！）。

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注：本文案例改编自真实判决，企业名称/人名已按司法惯例隐去。法律细节请以专业咨询为准。