物业服务质量不达标可减免部分费用-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷

案号：(2024)皖12民终1614号

审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽安华物业管理有限公司与太和县百信房地产开发有限责任公司于2013年6月1日签订《百信新城小区物业管理委托合同》，约定由安徽安华物业管理有限公司为百信新城小区进行物业管理，期限自2013年6月1日至2018年5月31日；物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平米1元向业主或物业使用人收取，非住宅按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取。2018年5月1日，在太和县城关镇银杏社区的见证下，貊二虎、太和县某君物业管理有限公司及安徽捷升电梯有限公司签订了三方《协议书》，内容：太和县百信新城小区原物业公司负责人貊二虎自2018年4月30日退出百信新城小区的物业服务；自2018年5月1日由新的物业太和县某君物业管理有限公司接手进驻太和县百信新城小区进行物业服务；2018年5月1日之后的物业费，由太和县某君物业管理有限公司收取。2018年7月26日，甲方（百信新城全体业主）、乙方（太和县某君物业管理有限公司）、丙方（太和县城关镇银杏社区居委会）签订了三方《协议书》，该协议书甲方处签字处由推荐业主代表赵某龙、孙某明、王某玲、王某霞、许某荣、张某等六人的签字。乙方（太和县某君物业管理有限公司吴某军）、丙方（太和县城关镇银杏社区居委会）均有代表在协议书上签名并加盖公章。2019年12月26日太和县城关镇人民政府、太和县城关镇银杏社区居委会出具说明，2018年5月1日，太和县某君物业管理有限公司是通过业主代表协商同意才进入的。上述协议签订后，太和县某君物业管理有限公司一直在为百信新城全体业主提供服务。张某居住在该小区2号楼305户，房屋面积101.51平方米。张某系该小区业主，享受了太和县某君物业管理有限公司提供的服务。

一审法院判决张某支付太和县某君物业管理有限公司物业管理费2,375元。二审法院认为太和县某君物业管理有限公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，酌减20%的物业费，最终判决张某支付1,900元。

三、企业如何防范物业服务法律风险

这个案例给我们上了一堂生动的"物业服务必修课"。简单来说：物业收费不是想收就能收，服务质量差真的能"打折"！ 这对物业公司和业主都有重要启示。

对物业企业而言，最核心的风险点在于：合同关系要清晰，服务质量要过硬。本案中，某君物业公司能进入小区并收费，靠的不是与业主委员会签的正式合同，而是与社区居委会、业主代表签的三方协议。虽然法院认可了这种模式，但物业公司服务存在瑕疵时，法院直接砍掉了20%的费用。这告诉我们：

1. 合同是"护身符"，但不是"免死金牌"：即使有社区盖章的三方协议，也不能保证100%收回全额物业费。物业公司必须确保合同主体合法（如业主代表确实经业主授权）、服务内容明确。建议物业公司接管新小区前，一定要与业主委员会或街道办签订权责清晰的书面合同，明确服务标准、收费标准和违约责任。

2. 服务记录要"留痕"，关键时刻能救命：本案中，张某主张"物业没提供服务"，但拿不出有力证据。而物业公司如果平时做好服务记录（如电梯维修记录、保洁巡查表、业主报修处理单等），就能有效反驳这类指控。特别提醒：监控视频至少保存30天，这是处理纠纷的关键证据！

3. 瑕疵服务可能"真金白银"吃亏：法院明确表示"物业服务存在瑕疵"就可酌减费用。常见的服务瑕疵包括：公共区域卫生差、电梯故障频发、安保形同虚设等。物业公司千万别抱侥幸心理——业主随手拍的几张照片，可能就让你损失20%的收入！

4. 沟通比收费更重要：判决书特别指出"物业公司应积极与业主沟通"。现实中，很多欠费纠纷源于小事积累。建议物业公司设立"业主服务日"，每月面对面听取意见；对投诉48小时内必须响应，避免小问题拖成大矛盾。

对业主和业主委员会来说也要注意：不能以"服务不好"为由完全拒交物业费。法院明确表示"业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费"。正确的做法是：先按约交费，再通过业委会协商改进，或留存证据通过诉讼要求减免。

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