抵押预告登记+房屋首次登记=银行可优先受偿，开发商阶段性担保责任自动解除-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初4221号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

2009年11月10日，中国某行股份有限公司汉川支行（贷款人）与金某（借款人）、汉川市某建综合开发总公司（保证人）签订《中国某行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2009年消借字第560号）。2009年11月5日，中国某行股份有限公司汉川支行与汉川市某建综合开发总公司签订《中国某行股份有限公司个人贷款保证合同》。

借款金额为180000元，借款期限180个月，用于支付购买位于汉川市小区幢单元室的房产。2009年11月16日，银行发放了贷款。金某以其购买的房屋办理了抵押权预告登记。汉川市某建综合开发总公司提供了阶段性连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。

截至2024年1月4日，金某剩余借款本金为19959.61元，拖欠利罚息214.92元。汉川市某建综合开发总公司为涉案房屋所属建筑物办理了首次登记［鄂20**汉川市0006619号］。

法院最终判决：金某需偿还剩余借款本金及利息罚息；银行对抵押房屋享有优先受偿权；不支持银行要求汉川市某建综合开发总公司承担连带责任的请求；不支持银行要求被告支付律师费的请求。

三、核心观点及风险防范

这个案例看似是银行告借款人还钱的普通官司，但其中隐藏着一个关键法律知识点，可能让很多房地产开发商"懵圈"——当银行对抵押房屋享有优先受偿权时，开发商的阶段性担保责任就自动解除了！

什么是"阶段性担保"？简单说，就是开发商在房屋还没办出正式"小产证"前，先替买房人向银行提供担保。这就像你帮朋友担保借钱，但约定"等他把自己的房子抵押给银行后，你的担保就自动结束"。

本案中，法院明确指出：因为金某的房子已经办理了抵押权预告登记，而且开发商也为整栋楼办理了首次登记（也就是"大产证"），所以银行对房屋的抵押权已经正式成立。既然银行手里有了房子作保障，开发商就不需要再当"冤大头"继续担责了。

另外，银行要求被告支付1291元律师费的请求也被驳回，原因是银行只提供了代理合同，却拿不出已经实际支付律师费的发票。这就像你说"我买了东西"，但拿不出收据，法院当然不信。

给企业的3个实用建议：

1. 搞清"阶段性"的真正含义
   很多开发商以为签了担保合同就要"一担到底"，其实不是！只要房屋完成首次登记+抵押预告登记有效，你的担保责任就自动解除。建议在签订担保合同时，明确写清楚"当房屋完成首次登记且抵押预告登记有效时，担保责任自动解除"，避免日后扯皮。

2. 登记完成后要"留痕"
   本案中开发商能免责，关键是他及时办理了建筑物首次登记并保留了证据。建议开发商在完成首次登记后，立即书面通知银行和借款人，并保留邮寄凭证或邮件截图。最好再让银行出具一份"确认阶段性担保责任已解除"的函件，彻底断绝后患。

3. 主张费用必须"见票付款"
   银行因拿不出律师费发票而败诉，这提醒所有企业：以后打官司主张律师费、差旅费等，光有合同不够，必须保存好付款凭证。建议在合同中约定"实现债权的费用以实际发生为准"，并养成每笔支出都索要正规发票的习惯。

这个案子告诉我们，法律不是冷冰冰的条文，而是有"时间开关"的精密仪器。开发商朋友们别再傻乎乎地以为"签了担保合同就要担一辈子责"，只要房屋登记手续齐全，你的"担保苦役"就能提前"刑满释放"。关键时刻，一张首次登记证书可能比十份担保合同更有价值！