出租资产时务必明确收入归属，避免财产被侵占-界首租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初7584号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

被告界首市某有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括混凝土加工、生产、销售。

2017年5月1日，被告界首市某有限公司作为出租人（甲方），原告刘某与案外人崔某某作为承租人（乙方），签订了一份《商品混凝土搅拌站租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于界首市西城工业园区的企业全部设施、设备、场地、办公楼及经营资质等，作为生产经营使用；租赁期限自2017年5月1日起至2020年5月1日止，共计叁年；本协议自签订之日起所产生的债务由乙方自行承担，租赁经营期间所产生的欠款、贷款与甲方无关，由乙方自行承担；甲方不得干涉乙方的正常生产活动；甲方出租给乙方的所有租赁物全部属于甲方所有；本合同签订生效之日后，乙方应重新建立资金账户作为乙方在租赁经营期间的资金往来的账户，甲方的公户不再作为乙方租赁经营的使用。

2023年3月31日，案外人齐某以安徽阜阳某有限公司、安徽某有限公司为被告向安徽省太和县人民法院提起建设工程合同纠纷一案，安徽省太和县人民法院作出民事调解书，内容为"安徽某有限公司欠安徽阜阳某有限公司工程款14434248.24元，安徽某有限公司直接支付给齐某，并于2023年4月30日前一次性付清"。

2023年11月6日，界首市某有限公司以案外人齐某为被告，安徽阜阳某有限公司为第三人，向阜阳市颍州区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼。阜阳市颍州区人民法院经审理，于2024年2月4日作出民事判决，判决内容为"齐某于本判决生效之日起十日内支付界首市某有限公司货款3578423.28元及违约金71568.46元，合计3585591.74元"。齐某不服该判决，提起上诉。阜阳市中级人民法院于2024年5月7日作出民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因齐某未履行生效判决确定的支付义务，界首市某有限公司向阜阳市颍州区人民法院申请强制执行。

2024年1月4日，界首市某有限公司以刘某及案外人崔某某、随某、曹某为被告向界首市人民法院提起租赁合同纠纷诉讼。界首市人民法院经审理，于2024年6月3日作出民事判决，判决内容为"刘某、崔某某于本判决生效之日起十五日内支付界首市某有限公司租金5840597.98元"。后界首市人民法院于2025年3月10日出具结案通知书，确认该民事判决书已全部执行完毕并已结案。

法院认定，在2019年4月21日至2020年4月29日期间实际向案外人齐某所施工的工程项目供应混凝土的主体是原告与案外人崔某某。已生效的阜阳市颍州区人民法院民事判决书确定案外人齐某应向界首市某有限公司支付的款项共计3585591.74元，原告刘某和案外人崔某某作为《商品混凝土搅拌站租赁合同》的相对方，该部分款项应由其二人共同享有。原告刘某主张其对该部分款项享有50%的份额，且在法院对案外人崔某某所作的询问笔录中，其亦陈述同意原告刘某对该部分款项主张50%的份额。

判决结果： 法院支持了原告刘某的诉讼请求，判决被告界首市某有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告刘某承包期间的财产1792795.65元。

三、案例的核心观点与法律风险防范提示

这个案例看似简单，却隐藏着企业出租资产时常见的重大法律风险。核心问题是：当企业将资产出租给他人经营时，以自己名义产生的业务收入到底归谁所有？

在本案中，界首市某有限公司把混凝土搅拌站租给刘某和崔某某经营，合同里虽然写了"承租人要自己开账户经营"，但实际上刘某和崔某某还是用界首市某有限公司的名义与客户签合同、供货。后来法院判决客户要付给界首市某有限公司358万多元的货款，这笔钱明明是刘某和崔某某在租赁期间赚的，但因为是以出租方的名义要回来的，出租方就想占为己有。

法院最终判决出租方必须把这笔钱的一半（约179万元）还给刘某，理由很明确：虽然钱是以出租方名义要回来的，但实际干活、承担风险的是承租方，这笔钱本质上属于承租方的经营收入。

对企业的重要警示：

1. "挂名经营"风险巨大
   很多企业为了方便，允许承租人用自己公司的名义开展业务，以为"反正都是我的公司名字"。但本案告诉我们，这样做就像"把自己的名字借给别人赚钱"，最后很可能竹篮打水一场空。一旦发生纠纷，法院会根据"谁实际经营、谁承担风险"来判定收入归属，而不是简单看合同上盖的是谁的章。

2. 合同约定必须"说到做到"
   本案合同明明写了"承租人要自己开账户"，但实际操作中却继续用出租方账户收款，导致权责不清。企业出租资产时，一定要确保合同条款与实际操作完全一致，否则合同约定就会变成一纸空文。

3. 收入归属条款不能含糊
   合同里只写了"债务由承租人承担"，却没明确说"收入归谁所有"。这就像只规定"亏了谁负责"，却不说明"赚了归谁"，给后续纠纷埋下隐患。出租合同必须白纸黑字写清楚：租赁期间产生的所有收入、应收账款、债权等财产性权益的归属。

给企业的实操建议：

• 方案一（推荐）： 承租人必须以自己名义开展业务，所有合同、发票都用承租人自己的公司名称。如果承租人是个体户或自然人，可以要求其注册个体工商户再经营。

• 方案二（次选）： 如果必须以出租方名义经营（比如需要特殊资质），合同中必须明确约定：

  • "出租方仅为名义主体，所有经营收入在扣除税费后全额归承租方所有"
  • "出租方收到客户款项后X个工作日内必须转给承租方"
  • "出租方不得用该账户资金抵扣租金或其他费用"

• 必须做到： 定期核对账目，保留完整的财务凭证。本案中如果出租方能证明有部分收入用于抵扣承租方欠的租金，结果可能就不同了。

• 绝对避免： 口头约定、含糊其辞。本案中如果合同直接写明"租赁期间产生的应收账款归承租方所有"，就不会打这场官司了。

很多企业主觉得"都是熟人，不用说得太清楚"，或者"合同模板网上随便下一份就行"。但当真金白银摆在面前时，"熟人"也可能翻脸。本案中的179万元，就是企业主因为合同漏洞而白白损失的真金白银。

作为企业主，请记住：出租资产不是"签个字收租金"那么简单，而是一次小型的"经营权转让"。只有把权利义务写得清清楚楚，才能避免日后"收了租金又赔钱"的尴尬局面。

企业法律顾问小贴士

本案再次证明，一份看似简单的租赁合同，可能暗藏巨大法律风险。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，通过系统化合同审查、风险预警机制，帮助企业从源头上规避此类纠纷。我们特别推出"先体验后签约"服务模式——企业可先试用我们的合同审查服务，满意后再付款，以极高的性价比守护您的企业安全。专业的事，交给专业的人，才能让您的经营之路走得更稳更远。