车位积水无法使用开发商需退还租金-巢湖车位纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：车位纠纷
案号：(2021)皖0181民初9216号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年8月13日，被告巢湖某晟置业有限公司（甲方）与原告龚某（乙方）签订《华邦书香里地下车位出租协议》，约定龚某租赁巢湖华邦书香里小区地库B467号车位，租期20年（2018年12月31日至2038年12月31日），一次性支付租金45000元。2020年2月28日，龚某向被告合肥某邦物业服务有限公司巢湖第二分公司交纳2020年2月28日至2021年2月27日车位管理费360元。后龚某将一辆"广汽本田"汽车停放在该车位，2020年7月1日因下雨导致车位积水，车辆受损。另查明该汽车所有人非龚某。庭审中，巢湖某晟置业有限公司承认车位发生过积水，合肥某邦物业服务有限公司巢湖第二分公司承认接到龚某反映后未维修车位，且龚某此后未再使用该车位。

判决结果：

1. 解除龚某与巢湖某晟置业有限公司的车位租赁协议；
2. 巢湖某晟置业有限公司退还龚某车位租赁费41625元（按实际使用18个月计算）；
3. 合肥某邦物业服务有限公司巢湖第二分公司退还龚某车位物业费240元；
4. 驳回龚某关于车辆损失赔偿的请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

1. 车位质量不过关=真金白银的损失

本案中，开发商巢湖某晟置业有限公司因车位积水无法使用，被判退还近4.2万元租金。法院认为："车位积水导致合同目的无法实现"，直接支持解除合同。现实中，很多开发商为省成本在地下车库防水、排水设计上"打折扣"，一旦遇到暴雨就变"水塘"。企业避坑指南：

• 开发商：
  ✓ 车位交付前必须做72小时蓄水测试，模拟极端天气；
  ✓ 在合同中明确写明"排水系统符合国家标准"，别用"按常规设计"这种模糊表述；
  ✓ 保留施工记录和质检报告，万一出事能证明自己尽责。
• 物业公司：
  ✓ 每月至少2次检查车库排水沟、集水井，手机拍照存档（微信发业主群更保险）；
  ✓ 业主反映问题必须24小时内响应，哪怕只是发个"正在处理"的短信，别像本案物业直接"失联"。

2. 物业费收了就得干活，否则白收

物业合肥某邦公司因没维修积水车位，被判退240元物业费。法院明确说："物业公司有义务日常检查维护，未履行义务就应退费"。很多物业公司以为收了钱就能躺平，结果吃大亏。关键提醒：

• 物业费不是"保护费"！收了钱就得干三件事：
  ① 设备定期保养（比如每月清理排水泵）；
  ② 业主投诉及时处理（哪怕只是做个记录）；
  ③ 重大隐患立即上报开发商（微信留痕）。
• 最笨但最有效的方法：给每位业主发《服务确认单》，写明"本月已检查排水系统"，让业主签字。这样既显专业，又能避免纠纷。

3. 客户索赔时，证据比眼泪更重要

龚某想索赔2.5万元车辆损失，但法院一句话驳回："车辆非其所有+无支出凭证"。现实中，很多企业糊里糊涂赔钱，就因为没守住证据关。血泪教训：

• 面对客户索赔时，牢记三步：
  第一步：查所有权（"您的车行驶证能看一下吗？"）；
  第二步：要发票（"维修费能提供4S店盖章的清单吗？"）；
  第三步：验因果（积水和挡风玻璃污渍是否真有关联？）。
• 特别注意：口头承诺要不得！像本案物业说"跟施工方说了"，结果拿不出证据，直接被判全责。

4. 长期租赁合同的"隐形炸弹"

本案租期20年，但实际只用了18个月就出事。法院按比例退费看似公平，但对企业来说：一次性收的4.5万，可能要背20年的质量责任！防雷建议：

• 别再签"20年租金一次性付清"的合同！改成：
  ✓ 前5年固定租金，5年后按CPI调整；
  ✓ 加入"重大质量问题可解约"条款，明确写"积水超5cm视为根本违约"；
• 如果客户坚持一次性付款，必须配套：
  ✓ 单独收取"质量保证金"（比如5000元）；
  ✓ 在合同里注明"该保证金用于未来维修"。

征和律师提醒：本案表面是车位漏水，实则是企业"重销售轻售后"的通病。很多开发商以为"车位租出去就完事"，物业觉得"收了费就高枕无忧"，结果小问题拖成大赔偿。我们为企业提供"风险体检"服务——用1天时间梳理合同漏洞，3天制定防范方案，极高的性价比让您看得见效果。更支持先试用1个月，满意后再付费，让法律服务真正成为您的经营助力，而非成本负担。

（注：本文根据真实案例改编，企业名称已做脱敏处理）