土地租赁合同终止后质押物必须按约清理 - 中牟土地承包经营权合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地承包经营权合同纠纷
案号：(2022)豫0122民初1912号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年6月30日，中牟某镇某村民委员会与中牟某发交通运输有限公司、中牟雁鸣湖镇人民政府签订《土地承包合同书》，约定将位于中牟某镇某村的224.1亩土地承包给某发公司用于建设高效农业观赏度假山庄项目。2020年9月17日，三方签订《合同终止协议》，约定因某发公司资金问题无法继续履行合同，协议终止，某发公司需于2020年10月20日前清理完所有占地附属物，包括车辆、围网、鱼池、房屋等，并做好土地平整。2014年9月11日，某发公司与中国某银行郑州高新技术开发区支行签订《最高额质押合同》，将270辆商品汽车质押给高新区支行。同日，高新区支行、某发公司、武汉中铁某通物流有限公司签订《动产质押监管协议》，约定质押物存放在涉案土地上，相关费用由某发公司承担。合同终止后，某发公司未按约定清理土地上的168辆汽车（已质押给高新区支行），某村村委会要求二被告将车辆移走未果，遂诉至法院。

法院经审理后判决：中国某银行郑州高新技术开发区支行和中牟某发交通运输有限公司于判决生效之日起三十日内将涉案的168辆汽车从原告土地上移走，并共同负担案件受理费50元。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子看似简单，但背后隐藏着企业经常忽视的"合同终止后遗症"。很多企业以为合同一到期或一终止，双方就"两清"了，却不知合同终止后的清理责任才是真正的"雷区"。

核心问题：质押物≠免清理牌
本案中，某发公司把168辆货车质押给了银行，就以为可以赖在村里土地上不走了。银行也觉得"车是我的质押物，我有权放在那里"。但法院明确指出：合同终止就是终止！土地承包权没了，地上物品就得清走，哪怕是质押给银行的车辆也不例外。

企业常踩的三个"坑"：

1. "合同终止=万事大吉"的误区
   某发公司签终止协议时只想着"不租了"，却没认真看"需于2020年10月20日前清理完所有占地附属物"这一条。很多企业签合同时只关注租期、租金，对终止条款敷衍了事，等到要退场时才发现要处理一堆"遗留问题"。

2. "质押给银行就安全"的错觉
   某发公司以为车质押给银行后，银行会替自己"扛着"，结果两边都不认账。实际上，质押协议只约束银行和企业，不能对抗土地所有权人。银行在《动产质押监管协议》里写明"质物存放费用由某发公司承担"，但没约定合同终止后怎么办，导致最后银行也被拉进来一起担责。

3. "口头说好就行"的侥幸心理
   某村村委会说"要求被告于2020年10月20日前清理"，但没留书面证据。如果对方抵赖，很难证明自己及时主张过权利。好在本案有白纸黑字的终止协议，否则村委会可能连起诉资格都没有。

给企业的3个实用建议：
✅ 签合同时，多问一句"不干了怎么办"
在租赁、承包类合同里，必须单列"合同终止条款"，写清楚：

• 清理时限（比如"终止后15日内"）
• 清理范围（车辆、设备、临时建筑等）
• 违约责任（超期每天赔多少钱）
• 特殊物品处理（如质押物、大型设备）

✅ 质押时，别忘了"退场路线图"
如果把设备、车辆质押给银行，一定要在质押协议里加一条："若主合同（如土地租赁合同）终止，出质人应立即协调质权人配合清理场地"。最好让银行在土地合同上也签个字，确认知道这个安排。

✅ 退场时，留好"我不是赖着不走"的证据
合同到期前，用EMS邮寄《清理通知书》给对方（记得写清内容、保留寄送凭证）；清理过程中拍视频；最后让对方签《场地交接确认书》。这些小动作能避免日后被说"恶意占用"。

特别提醒：银行等金融机构不是"挡箭牌"！本案中高新区支行明明和土地没关系，却因为质押物没处理好被一起告上法庭。企业千万别以为"把东西抵押出去就一了百了"，最终责任还是在你自己身上。

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