物业服务有瑕疵可减费但不能拒付-大冶物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初6280号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年7月26日，大冶市经济开发区东鑫社区湖景花园业主委员会（甲方）与大冶市某下物业服务有限公司（乙方）签订了《大冶湖景花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为湖景花园小区提供物业管理服务，合同期限自2020年7月26日起至2021年10月30日止；物业费收费标准为：业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米交纳0.50元，高层住宅每月每平方米交纳1.00元等。合同签订后，大冶市某下物业服务有限公司为湖景花园小区提供了物业服务。2021年10月28日，大冶市经济开发区东鑫社区湖景花园业主委员会（甲方）与大冶市某下物业服务有限公司（乙方）续签了《大冶湖景花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为湖景花园小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2021年10月28日起至2024年12月31日止，物业费收费标准为：业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米交纳0.60元，高层住宅每月每平方米交纳1.20元等。王某某系湖景花园小区3号楼1单元102室业主，房屋建筑面积133.86㎡（属多层住宅），其2021年1月1日起至2023年12月31日的物业费未交，大冶市某下物业服务有限公司催收无果，遂成讼。

法院判决结果：一审法院认为物业公司在服务中存在小瑕疵，酌情判决王某某按原标准90%支付物业费2168.53元；王某某上诉后，二审法院维持原判。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案子说清了一个关键问题：物业服务质量有小毛病，业主可以少交点钱，但不能一分钱不交。法院为啥这么判？原因很简单：

1. 合同说了算，业主不能随便赖账
   小区业主委员会和物业签的合同，对全体业主都有效。就像王某某家，合同白纸黑字写着多层住宅每平米0.5元，物业公司实际也一直按这个标准收（虽然合同里后来提到0.6元，但物业主动按0.5元算）。王某某说"物业费涨价没公示"，法院没支持——因为合同约定就是依据，实际收费还比合同低，不存在违规。
   企业注意：签合同时务必写清服务标准、收费明细，哪怕后期想优惠（比如按0.5元收而非0.6元），也要保留调整记录。别嫌麻烦，这些纸条子关键时刻能救命！

2. 服务有瑕疵≠可以全额拒付
   王某某拍了一堆照片说"垃圾没清、路灯坏了"，想证明物业不值这个价，要求只付50%。但法院认为：物业干活是长期的，不能因为某天垃圾没扫干净，就说全年服务都白干。最后只酌减10%费用，就是考虑到这些小问题。
   企业注意：

   • 别把业主投诉当耳旁风！每天记个服务日志：哪天修了路灯、清了几次垃圾，留照片、签收单。
   • 遇到业主拍"问题照片"，别硬扛，主动上门解释"昨天已处理"，把整改证据留好。小问题拖成大矛盾，法院也只能帮你减一点钱。

3. 复印件可能翻车，原件必须捂紧
   一审时物业只交了合同复印件，王某某咬定"假的"。幸好二审拿出了原件，否则真可能败诉。法院明确说：物业服务合同不用备案也有效，但原件必须随时能亮出来！
   企业注意：

   • 合同签完当天，扫描存档+纸质原件锁保险柜。
   • 催缴物业费前，先核对一遍：合同到期没？收费依据清不清晰？别等打官司才手忙脚乱找文件。

最后划重点：
物业费不是"你想交就交、不想交就不交"。只要合同合法、服务基本到位，业主必须付费；但若长期失职（比如半年不修电梯），法院真可能判免单。对企业来说，管好合同、留好服务证据、及时响应业主诉求——这三招用好了，90%的纠纷能提前化解。 别等到业主拒缴费、法院来敲门，才后悔当初没把小事当回事！