让与担保中债权人擅自转让抵押房产需返还超出债权部分房款-永城民间借贷纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民间借贷纠纷
案号：(2025)豫1481民初1877号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年2月5日，第三人鲁某购买第三人永城市某置业有限公司开发的汇景天下5号楼（原9号楼）1单元803室房屋一套，某置业公司给开具2016年2月5日的"汇景天下房源认购意向书"编号为334，和金额为280457元"收据"各一份；2016年2月27日，鲁某的内弟即原告蒋某向被告马某借款10万元，原告蒋某、被告马某、李某甲及第三人鲁某经协商，鲁某用上述合同权益以买卖形式为原告蒋某借被告马某10万元提供担保，马某要求将案涉房屋变更到妻子李某甲名下，当日，第三人将鲁某的2016年2月5日"汇景天下房源认购意向书"和"收据"收回，在"汇景天下房源认购意向书"上加盖"作废"印章，备注"换名字作废"，收据上加盖"作废"印章，备注"更换名字重开收据意向书"，并与被告李某甲就涉案房屋签订"汇景天下房源认购意向书"一份，编号仍为334，备注"原鲁某更换名字"，出具收据一份，备注"334"。2018年7月21日，被告马某、李某甲与被告张某因故协商，被告李某甲将与第三人永城市某置业有限公司签订的"汇景天下房源认购意向书"及相应的收据所指向的权利主体变更为被告张某。当日第三人永城市某置业公司将的"汇景天下房源认购意向书"和"收据"收回，与被告张某就涉案房屋签订落款日期为2016年2月27日的"汇景天下房源认购意向书"，被告李某甲备注"同意变更"，出具收据一份，入账日期为2016年2月27日，备注"此房源原名李某甲，变更为张某，原意向书原件及现金收据收回"。2023年5月19日，原告蒋某与被告马某通话中，向被告马某提及抵押的房屋，被告马某告知原告蒋某"你拿钱去赎就可以了"，蒋某问"在谁名下来"，被告回答"张某"。2024年4月16日，原告蒋某与被告马某通话，蒋某问被告马某关于张某起诉的事情，马某告诉蒋某"这个小平方的这个不错，是押嘞，押嘞因为当时拿着张某的钱。"问能否自己把本金和利息退还给张某，不让张某起诉，回复"你该退退吧"，蒋某问"我知道，就是我该退的，你问她利息咋收，反正你也知道咱兄弟俩实话实说这一套就押10万块钱"，马某说"你按当时她起诉我利息，法院的利息给她足了"。对所借的10万元本息一直没有偿还。另查明，2024年4月19日，本案被告张某起诉本案第三人永城市某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案（2024）豫1481民初4160号，该案判决张某与永城市某置业有限公司签订的《汇景天下房源认购意向书》合法有效。另查明，蒋某与马某约定涉案借款10万元的月息为5%，被告马某与被告李某甲于2017年登记解除关系。在本院（2024）豫1481民初7132号案件审理中，本院委托评估机构对案涉房屋价值进行评估，估价结果为：该房地产市场价值为人民币461800元。鲁某书面声明同意将该房款退还给原告蒋某。

法院最终判决：被告马某、李某甲需返还原告蒋某182516.11元及利息（以年利率3.1%计算，自2025年2月27日起至清偿之日止），并驳回原告蒋某的其他诉讼请求。

三、企业如何防范让与担保中的法律风险

这个看似简单的民间借贷案件，揭示了企业在经营中可能遭遇的"隐形炸弹"——让与担保。通俗来说，让与担保就是"名为买卖，实为抵押"，债务人把资产"卖"给债权人作担保，等债务还清后再"买"回来。本案中，10万元借款却导致债权人最终要返还近18万元，企业经营者必须警惕其中的三大风险：

风险一：超高利息约定等于白纸黑字写"请法院不保护我"
本案中，马某与蒋某约定月息5%（年化60%），远超法律保护的上限（目前民间借贷年利率上限约14.8%）。法院最终只支持合法利息部分，马某白白损失了大半收益。很多企业老板觉得"对方自愿签，高息没问题"，但法律明确规定超出部分无效。建议：签订借款合同时，利率务必控制在法定范围内，否则就像在合同上亲手写下"这部分钱我不要了"。

风险二：擅自处置担保资产将承担"差价赔偿"
最值得企业警惕的是，马某夫妇在未通知蒋某的情况下，将担保房屋转让给张某，结果房屋升值后需返还超出债权的部分。法院认为，作为债权人，他们无权擅自处置担保物。很多企业财务人员误以为"东西在我名下就能随便卖"，但让与担保中，名义所有权人（马某）实际只是担保权人，不能随意处分资产。建议：接受让与担保时，必须在协议中明确约定处置条件，转让前必须通知债务人并给予合理赎回期，否则资产升值的收益可能全部"飞走"。

风险三：开发商配合"虚假交易"埋下连环雷
本案中，永城市某置业有限公司配合多次"变更名字"操作，将同一套房屋先后"卖"给鲁某、李某甲、张某，还刻意将张某的合同日期倒签为2016年。虽然另案判决张某合同有效，但开发商若长期如此操作，可能面临税务稽查、合同纠纷甚至行政处罚。建议：开发商切勿为方便客户而配合虚假交易，每笔变更都应留存真实原因证明，避免被认定为"恶意串通"。尤其要注意，倒签合同日期是重大法律风险点，可能被认定为伪造证据。

企业实操建议：

1. 借款合同必做"利率合规体检"：使用中国人民银行LPR的4倍作为利率红线（目前约14.8%），超过部分坚决不写入合同。
2. 让与担保设置"安全阀"：在协议中明确"债务人有权在X日内以本金+合法利息赎回资产"，并约定资产处置需经双方同意。
3. 变更登记保留完整证据链：如本案中开发商应要求每次变更提供书面说明，留存会议记录、资金流水等，避免被质疑"恶意串通"。
4. 定期评估担保物价值：当房产等担保物大幅升值时，及时与债务人协商补充协议，避免日后纠纷。

尤其要提醒中小企业主：让与担保虽能快速解决融资问题，但就像"双刃剑"——用不好反而伤及自身。本案中马某看似控制了房产，最终却因处置不当多赔近8万元，而蒋某也因拖延还款导致利息损失扩大。企业财务人员务必记住：担保不是占有，处置需讲规矩。

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