租赁中介方对租赁物无持续经营权将导致合同解除和租金损失-荥阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)豫01民终12094号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年7月31日，河南某甲公司与王某华签订《商铺租赁合同》，约定将荥阳市某路某路某号楼某层某号楼某层商铺（建筑面积673.48平方米）租赁给王某华经营超市，租赁期限自2019年8月26日至2027年8月25日。王某华于2019年9月9日使用该商铺注册成立荥阳市某便利店。

2022年1月10日，"某商铺产权所有人"向王某华发送《告知函》，称与河南某乙公司签订的《委托经营管理协议》已于2021年12月31日到期，要求王某华腾空搬出。2022年1月15日，某便利店被业主围堵并锁门。此后，王某华多次与某甲公司沟通租赁归属权问题，于2022年12月13日、2023年7月26日明确提出中止支付租金。

2023年7月17日，郑州某丙公司与某便利店签订《商铺租赁合同》，约定租赁某号楼某层某至某商铺。某甲公司起诉要求解除合同并要求王某华、某便利店支付2022年1月1日至2023年10月25日期间的租金486,362元及违约金。

一审法院判决：《商铺租赁合同》于2022年1月1日解除，驳回某甲公司要求支付租金的诉讼请求。二审法院维持原判，驳回某甲公司的上诉。

三、核心观点：企业作为租赁中介方必须确保对租赁物拥有持续经营权

这个案例给我们企业敲响了警钟：作为租赁中介方，如果对租赁物没有持续、完整的经营权，将面临严重的法律风险。

风险一：超期出租导致合同无法履行，租金将"打水漂"
某甲公司在与王某华签订长达8年的租赁合同时，明明知道其对部分商铺的委托经营权只到2021年12月31日，却仍承诺租期到2027年。这就像是"借别人的房子签10年租约"，一旦原房东收回房子，中介公司就成了"空手套白狼"。结果呢？业主一锁门，合同就无法继续履行，某甲公司不仅收不到租金，还得承担全部诉讼费用。

风险二：承租人有权行使"不安抗辩权"拒绝支付租金
当王某华发现房子可能被收回、经营受影响时，他不是直接跑路，而是多次与某甲公司沟通。在某甲公司迟迟不解决问题的情况下，他依法行使了"不安抗辩权"——就是说"你不能保证我正常经营，我凭什么继续交租金？"法院支持了这种做法。这告诉我们：企业如果不能保障承租人的经营权益，对方完全有权暂停付款，你还不能去告他违约！

风险三：举证责任倒置，中介公司"自证清白"难
某甲公司二审时拿出一份《商铺委托经营管理协议》，想证明对某号楼商铺有经营权。但法院一看，协议里根本没提某号楼！这就是典型的"证据不足"。作为中介方，你必须能清楚证明：①你对哪些房子有经营权；②经营权持续到什么时候。否则，一旦发生纠纷，法院会直接认定你无权收租。

企业防范建议：

1. 签订合同时"量力而行"：如果你只代理了5年经营权，就别签8年租约。宁可短期合同续签，也不要"画大饼"。
2. 定期核查权属状态：每季度检查一次你代理的房屋权属情况，发现委托期快到了，提前3个月与产权方续约。
3. 合同中设置"退出条款"：在租赁合同里写明"如因产权方原因导致无法继续经营，双方可协商解除合同，已付租金按实际使用天数结算"，避免陷入被动。
4. 及时沟通"不躲猫猫"：当王某华第一次发函询问时，某甲公司如果积极解决，可能不会走到锁门那步。遇到问题马上沟通，比事后打官司成本低得多。

四、专业法律支持让企业经营更安心

这个案例再次证明：企业日常经营中的每个合同都暗藏风险，尤其是涉及不动产租赁时，权属问题往往成为"隐形炸弹"。作为企业法律顾问，我们见过太多类似情况——企业因为没看清经营权期限，赔了租金又赔诉讼费。

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