销售人员口头承诺或单据备注的优惠条件同样具有法律约束力-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)豫0182民初7343号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年10月份，原告朱某到被告荥阳某玺置业有限公司荥泽大道上的碧桂园龙城天·悦售楼部，签订了一套10月底交房的认购书，并缴纳了2万元定金。被告承诺原告订房之后置业公司送三开门冰箱一台，附送一年的物业费。之后，原告去签合同时，置业顾问告知原告原置业顾问计算房屋价款有误，经和原告沟通协商，另行更换了一套期房，并由置业顾问张某在计价单上备注："2019.10.16.《一年物业费—7天内》，《电视、55寸》，《10000元》合同备案之后，《冰箱自己买》顾问自己买"。后原、被告在2019年10月19日签订了《商品房买卖合同》，并已办理了合同信息备案。后被告因未履行补偿原告10000元及55寸电视承诺，原告于2020年10月26日诉至法院。

法院判决被告荥阳某玺置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱某12000元（10000元现金补偿和55寸电视机折价2000元），同时驳回了原告要求支付利息等其他诉讼请求。

三、案例启示：企业如何防范销售承诺风险

这个案子看似简单，却暴露了企业常见的一个致命误区：以为只有正式合同才具有法律效力，而销售人员的口头承诺或随意写的备注可以不算数。实际上，法院认定置业顾问在计价单上写的"《电视、55寸》，《10000元》合同备案之后"等内容构成了有效的合同约定，公司必须履行。

为什么企业会输掉这样的官司？

1. "小承诺"酿成"大麻烦"：销售人员为了促成交易，随口承诺送电视、补偿现金等，以为只是"小事一桩"。但这些承诺一旦被客户抓住证据（如微信记录、单据备注），就成了白纸黑字的合同义务。

2. 内部管理"一盘散沙"：销售员A承诺的事，销售员B可能根本不知道；今天承诺送电视，明天可能又改口不认。企业没有统一的销售政策和承诺管理机制，导致前后矛盾、漏洞百出。

3. 证据意识太薄弱：本案中，置业顾问在计价单上随手写的备注成了"铁证"。企业往往不重视这些"非正式"的书面材料，殊不知法院会把这些作为认定事实的关键证据。

企业防范风险的3个实用建议：

1. 给销售人员划"红线"：明确规定哪些优惠可以承诺、哪些必须经主管批准。比如"超过500元的实物赠送必须书面报备"，"现金补偿一律禁止口头承诺"。把规则做成"销售明白卡"，人手一份，避免"拍脑袋"承诺。

2. 所有承诺"留痕管理"：要求销售人员将客户要求的任何特殊条件，立即录入公司系统或填写统一格式的"客户特别约定单"，经主管签字确认。口头说的不算数，必须有书面记录才有效。

3. 定期"清仓查库"：每月由法务或合规部门抽查销售记录，重点检查是否有超出权限的承诺。发现苗头问题及时补救，避免像本案一样，等客户起诉了才"后知后觉"。

特别提醒：微信聊天、销售单据备注、甚至录音录像，都可能成为法庭上的"呈堂证供"。企业不能只盯着正式合同，而要管好销售过程中的每一句话、每一个字。

作为企业法律顾问，征和律师事务所深谙企业经营中的法律痛点。我们提供的法律顾问服务具有极高的性价比，特别推出"先试用后付费"模式——您可以先体验我们的专业服务，满意后再付款，真正实现"零风险"获取专业法律保障。让您的企业远离"小承诺引发大诉讼"的困境，专注健康发展。