房屋保修期内地暖漏水开发商须赔偿损失并延长保修-新郑财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫0184民初9577号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年1月5日，郭某（买受人）与新郑市某实业有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，购买位于河南省新郑市新区某路某号某小区某号楼某单元某房屋，建筑面积130.56平方米。合同约定出卖人应当在2022年3月10日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同所附《商品住宅质量保证书》规定"供热与供冷系统"保修期限为"两个采暖期、供冷期"。新郑市某实业有限公司于2022年4月15日将房屋交付郭某，郭某于2023年4月18日为该房屋办理不动产权登记。

2023年冬季，该小区开始集中供暖试运行时，郭某发现家中墙皮受潮起皮、踢脚线开裂、家具受损，后经第三方专业检测人员查明漏水原因为地暖主管中有四个弯头密封不严，郭某为此支付检测费3000元。郭某与施工方代表高某帅的微信聊天记录显示：郭某向高某帅发送了3000元支付凭证，高某帅回复"业主垫付，后期施工方承担"。虽然新郑市某实业有限公司已安排施工方修复了地暖漏水问题，但郭某家中仍存在墙皮、踢脚线和家具的损坏。

法院判决结果：新郑市某实业有限公司需支付郭某房屋修复费用12000元；支付郭某垫付的地暖漏水点检测费3000元；对郭某房屋内供暖系统的保修期限延长两个采暖期；驳回郭某的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例看似是一起普通的房屋漏水纠纷，实则揭示了房地产开发企业（以及所有提供产品或服务的企业）在履行合同义务过程中可能面临的重大法律风险。核心观点是：即使企业已经履行了基本的修复义务，但如果未妥善处理因质量问题导致的后续损失，仍需承担赔偿责任并可能延长保修期限。

很多企业负责人可能会认为："我已经派人修好了漏水问题，责任就结束了"，但本案告诉我们这种想法是非常危险的。法院明确指出，开发商不仅需要修复直接问题，还必须解决因质量问题引发的其他损失。具体来说：

1. "修好"不等于"完事"：新郑市某实业有限公司虽然修复了地暖漏水问题，但未处理因漏水导致的墙面、踢脚线和家具损坏，结果被判额外赔偿12000元。企业应当明白，保修不仅仅是修好"问题点"，而是要恢复到"无问题状态"。

2. 口头承诺也有法律效力：施工方代表高某帅在微信中承诺"检测费由施工方承担"，法院据此判决开发商必须支付这3000元。企业员工（尤其是项目负责人、客服人员）的任何口头或书面承诺，都可能成为企业的法律责任。

3. 保修期可因质量问题而延长：因为房屋在首个供暖期就出现地暖漏水问题，法院判决将供暖系统的保修期延长两个采暖期。这意味着原本2年的保修期变成了4年！企业若在保修期内频繁出现质量问题，可能面临保修期被延长的风险。

4. "不鉴定"不等于"没责任"：开发商质疑是业主装修问题导致损失加重，但未申请司法鉴定，法院因此采信了业主的主张。企业面对纠纷时，消极回避不如积极应对，及时收集证据、申请鉴定才是明智之举。

5. 小问题可能引发大损失：地暖漏水看似小问题，最终却让企业多花了1.5万元（12000元修复费+3000元检测费），还延长了保修期。很多企业因忽视"小纠纷"而付出更大代价。

给企业的实操建议：

• 建立"一站式"问题处理机制：当客户反映问题时，不仅要解决直接问题，还要全面检查是否引发其他损失。建议制定"问题解决清单"，确保所有相关问题都得到妥善处理。

• 规范员工对外承诺：对销售人员、客服人员、项目负责人进行专项培训，明确哪些话可以说、哪些不能说，重要承诺必须书面确认并经法务审核。

• 完善保修流程：在保修服务结束后，要求客户签署《问题解决确认书》，明确记载已解决的问题和未解决的问题，避免后续纠纷。

• 及时收集证据：遇到质量问题，第一时间现场勘查、拍照录像，必要时邀请第三方见证，保留完整证据链。

• 善用协商机制：像本案中，如果开发商能及时与业主协商确定合理赔偿金额，可能避免诉讼成本和额外赔偿。建议设立小额纠纷快速处理通道，5000元以下的小额损失可考虑快速赔付，避免矛盾升级。

作为企业，特别是房地产开发企业，要记住：质量问题是难免的，但处理问题的态度和方式决定了最终损失大小。一个负责任、高效率的售后服务体系，不仅能减少法律风险，更是企业品牌价值的重要组成部分。

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