虚假购房套取银行贷款致合同无效，购房者与开发商需连带还款-大冶商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初7334号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年1月18日，郑某与大冶某地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定郑某以160万元购买大冶市某镇某道某号某号楼某室房屋，首付64万元，余款96万元向中国某行股份有限公司黄石分行申请贷款。合同约定2023年12月30日前交房，逾期超90日可解除合同。次日，该合同办理备案。

2022年1月21日，郑某、王某与大冶某地房地产开发有限公司、中国某行股份有限公司黄石分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款96万元用于购买房屋，大冶某地房地产开发有限公司提供连带责任保证，房屋作抵押担保。2022年1月26日，房屋办理预告登记和抵押预告登记。2022年1月27日，银行向开发商发放贷款96万元。郑某从2022年2月15日至2024年6月15日按期还款，之后因资金中断逾期。截至2024年10月，已还17.7万元，尚欠本金90万元、利息9443元。

另查明，2021年郑某与大冶某地房地产开发有限公司签订《内部优惠购房协议》，约定郑某享受“0首付购房优惠”：首付款和月供均由开发商承担，郑某无需支付任何费用，并在贷款成功后获10万元奖励。实际郑某未支付首付款，还款资金均来自开发商。因房屋烂尾，开发商停止支付资金，导致郑某逾期还款。

法院判决：确认郑某与大冶某地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；驳回郑某、王某的其他诉讼请求（包括解除贷款合同、要求开发商还贷等主张）。

三、核心风险警示：虚假“优惠购房”是颗定时炸弹！

这个案子说白了就是：开发商想骗银行钱，购房者贪小便宜，结果双双踩雷，法院直接判“合同作废，你们一起还债”。

大冶某地房地产开发有限公司搞了个“0首付+送10万+月供不用还”的“大馅饼”，忽悠郑某签假合同：

• 郑某不用掏1分首付，月供由开发商偷偷打钱还；
• 银行放贷96万元到开发商账户，实则是开发商套现；
• 房子烂尾后，开发商停付资金，郑某断供，银行差点血本无归。

法院一查发现：这是赤裸裸的“假买房、真融资”！

• 合同为啥无效？因为开发商和购房者恶意串通骗银行（《民法典》第154条），损害银行利益，违背诚信原则。
• 谁来背锅？购房者和开发商要一起还银行贷款！郑某以为白拿10万很划算，结果要和开发商连带偿还90多万欠款。

对企业（尤其是房企）的血泪教训：

1. “0首付”“月供全包”是高压线！
   别以为编个“内部优惠协议”就能绕过监管。银行放贷必须查首付款来源、还款能力，一旦发现“购房者不掏钱、开发商代付”，直接认定骗贷。企业不仅拿不到钱，还要倒贴诉讼费、承担连带债务，甚至影响后续融资。

2. 假合同真风险，省小钱赔大命！
   开发商可能想：“反正月供我来还，房子烂尾了再甩锅”。但法院会穿透表面合同，认定企业是实际用款人。本案中开发商非但没“白嫖”银行资金，反而要和郑某一起背90多万债务，10万元“营销费”直接打水漂。

3. 购房者不是“工具人”，企业照样要担责！
   即使购房者签了“配合套贷”协议，法院仍会认定企业是主导方。本案开发商辩称“郑某是串通者”，但最终仍被判连带还款——因为融资需求来自企业，风险自然由企业扛。

企业自保三招：
✅ 融资走正道：缺钱别玩“假按揭”，用合法抵押贷款、股权融资等渠道。银行对“0首付”“超低月供”高度敏感，一旦被查实，企业征信直接拉黑。
✅ 合同别埋雷：和购房者签任何“补充协议”，只要涉及“代付月供”“返还首付”，等于给法院递“证据包”。真要促销，按监管要求做分期首付，白纸黑字写清权责。
✅ 银行审核要配合：主动向银行披露真实交易（如员工购房优惠），拒绝伪造流水、收入证明。银行放贷前会查“资金闭环”，企业遮遮掩掩反而触发风控。

最后提醒：
这个案子不是孤例！近年多地出现“房企假按揭”爆雷，结局都是合同无效+企业背债+高管被追刑责。企业合规不是成本，而是护身符——少搞一天“小聪明”，多赚十年安稳钱！