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仅签认购书未签正式合同，擅自装修商铺仍属侵权-黄石恢复原状纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：1 黄石法律顾问

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一、案例检索信息

案由：恢复原状纠纷
案号：(2024)鄂0202民初2793号
审理法院：湖北省黄石市黄石港区人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年8月15日，黄石某置业有限公司（以下简称"某置业"）与闵某签订《中冶·黄石公园楼宇认购书》，约定闵某认购某置业所有的第30幢19号商铺（建筑面积162.95㎡，毛坯），单价为12836.950元／㎡，总金额为2091781元；闵某同意签署本认购书时，一次性支付人民币10000元作为定金，定金在闵某按认购书的约定履行完全部义务后抵作房价款；闵某须于2022年8月25日前支付首期房款1041781元（不含购房定金），并签署《商品房买卖合同》。

该份认购书落款处的闵某签名系由某置业的置业顾问刘某乙代签"闵某"，认购书中空白处另手写载明"于2022.8.25支付首付款5成享受9.8折，惠后总价2049945元，单价12580.21元，面积162.95平方米。"当天，刘某乙将该认购书通过微信拍照发送给闵某，闵某在微信中予以确认，并于当日向某置业账户转账支付10000元。

根据商铺照片及视频显示，闵某自行拆除了商铺1楼通往二楼的部分步行楼梯，并将该处楼梯口进行封闭，将二楼装修成包含厨房、卫生间、客厅及室外走廊、休闲区在内的独立空间，故二楼无需从商铺1楼通行，但二楼厨房、卫生间的水管延伸至一楼顶部。

2022年10月26日，某置业报警，称与闵某因购房合同发生纠纷。庭审中，某置业陈述：报警后双方协商同意延迟缴纳剩余房款。

2024年4月29日，刘某乙通过手机短信向闵某发送一份《告知函》，要求闵某在2024年5月7日前拆除占用商铺的违建部分，并将违建造成的损坏予以恢复、拆除造成的垃圾清理出场，并退出使用。因闵某至今未恢复商铺原状并腾退，某置业故诉至法院。

2024年11月22日闵某与某置业工作人员刘某乙进行电话沟通，闵某说"我们当时装修，是你们想为了卖，你们是默认了的让我们装修，我们也不是一天装修下来的。"刘某乙回复"嗯。"

法院判决结果：闵某需在判决生效后三十日内将商铺恢复原状后返还给某置业，若未在期限内履行则赔偿恢复费用29833.70元；闵某需支付2023年4月11日至2024年5月7日期间的商铺占用损失31470.84元，并按月租金4879.2元标准自2024年5月8日起继续支付占用损失至实际返还之日。

三、核心风险警示：别让"默认"变成"大坑"

这个案例给我们企业上了一堂生动的风险防范课：签了认购书≠可以随便装修入住！

许多企业认为，既然客户已经交了定金，还微信确认了认购书，那让客户提前装修入住似乎没什么大不了，还能促进成交。但这个案子告诉我们：这种"好心"可能带来大麻烦！

法院一针见血地指出：即便工作人员在通话中说了"嗯"，也不能认定企业同意客户在仅交1万元定金的情况下就自由占有、使用商铺。这仅是企业为促成销售而"被动接受"的现状，不是真正的授权。

企业最容易踩的三个大坑：

  1. "认购书就是合同"误区
    认购书只是"预订"，不是正式买卖合同。就像你去餐厅预订了位置，不代表你可以直接进厨房自己炒菜！本案中，闵某既没签正式合同，也没付首付款，就擅自装修入住，属于典型的"无证驾驶"。

  2. "拖延止损"损失翻倍
    某置业从2023年4月发现闵某占用商铺，却等到2024年5月才发正式告知函。法院认为企业"放任损失扩大"，判决企业自己承担50%的租金损失！这就像发现小偷进屋却不赶人，还说"等等看会不会买我家东西"，结果损失要自己担一半。

  3. "局部装修"影响整体价值
    闵某只装修了二楼，但因为拆了楼梯、改了水管，导致整栋商铺无法使用。法院按162㎡全额计算损失——破坏一处，赔偿全部！这提醒企业：客户任何改造都可能让整套房产"报废"。

企业实操避坑指南

✅ 销售环节"三不原则"

✅ 发现违规立即"三步走"

  1. 24小时内发书面《停止侵权告知书》（保留送达证据）
  2. 拍照录像固定现场证据（时间水印很重要）
  3. 每15天发一次催告函（避免被认定"默许"）

✅ 给客户的"装修许可"要收费
真想促进成交？可以签《临时装修协议》，收3-5万元保证金，约定：

记住：企业每一次"通融"，都在为未来埋雷。本案中某置业损失近5万元租金+3万元恢复费+1.5万元鉴定费，而这些本可通过规范流程避免。

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