银行同意销售抵押房屋后必须配合涂销抵押权 - 襄阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终3753号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

襄阳荣碧某有限公司自愿以其位于襄阳市襄州区路北（洪山头社区）价值248380694元、面积42342.43㎡的国有建设用地使用权（不动产权证书：鄂20襄州区不动产权第03号）为向某银行襄阳分行的借款提供抵押担保，双方于2020年6月22日签订《抵押合同》，并于2020年7月2日办理了鄂（2020）襄州区不动产证明第00号抵押权登记。2020年7月16日，某银行襄阳分行向襄州区住房和城乡建设局出具《关于同意城市之光项目对外销售商品房的确认函》，同意襄阳荣碧某有限公司就城市之光项目的2＃、3＃、6＃楼申请办理商品房预售许可证并对外销售商品房，并承诺对预售资金进行监管。2020年9月25日，襄阳市住房和城乡建设局颁发预售许可证，允许销售城市之光项目一期1＃、2＃、5＃、6＃、7＃号楼，监管银行为某银行襄阳分行。2022年1月19日，张某与襄阳荣碧某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买襄州区幢单元层号房屋，总价700038元；合同明确告知该房屋所在土地已抵押给某银行襄阳分行，抵押权人同意销售且张某知情。张某付清全款后，襄阳荣碧某有限公司于2022年11月30日交付房屋，并于2023年2月8日开具发票。2024年11月18日，城市之光一期完成不动产权初始登记，但因土地抵押未涂销，张某无法办理房产证。

法院判决结果：一审判决某银行襄阳分行协助办理案涉房屋对应土地的抵押权涂销登记，襄阳荣碧某有限公司在涂销后15日内协助张某办理房产证；二审驳回银行上诉，维持原判。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

核心观点：银行一旦书面同意抵押土地上的房屋对外销售，就视为承诺配合涂销相应部分的抵押权，确保购房者能顺利办证。银行不能以“抵押权未消灭”为由推卸责任，必须用售房款优先清偿债务并协助办证。

这个案子看似是“买房办证的小事”，实则暴露了企业常见的法律风险漏洞：

1. 银行“口头同意”埋隐患：某银行襄阳分行只给住建局发了同意销售的函，却没在内部明确“销售即同意涂销抵押权”，导致事后想赖账。结果法院认定：既然银行主动开绿灯让开发商卖房，还监管售房款，就等于默认“卖一套、清一块债”。企业教训：银行出具任何销售许可文件，必须同步制定配套操作细则，比如在函件中写明“同意销售即视为同意用售房款优先解除该部分抵押”，避免后续扯皮。
2. 开发商“隐瞒风险”吃大亏：襄阳荣碧某有限公司卖房时虽告知张某土地已抵押，但没确保银行配合涂销流程。结果张某拿不到房产证，开发商还得赔违约金（本案中张某主动撤回了违约金诉求，但现实中很多企业因此被索赔）。企业教训：销售抵押房产前，开发商必须和银行签书面协议，明确“售房款到账后X日内银行配合涂销”，并在购房合同里写清办理时限，否则容易被购房者集体维权。
3. 资金监管“形同虚设”酿苦果：本案中银行作为监管方，放任售房款未优先用于还债，导致抵押无法解除。法院直接推定“银行应和开发商共同用售房款清偿债务”。企业教训：开发商和银行必须建立动态资金台账，每卖一套房就自动划转对应款项还贷，保留凭证备查。否则一旦纠纷，法院会强制推定责任归属，企业百口莫辩。

给企业的实操建议：

• 开发商：卖抵押房前，务必让银行出具《同意销售及涂销承诺书》，写明“同意销售即配合涂销”，并将模板嵌入预售合同。同时，定期核对售房款是否足额还贷，避免“钱收了但抵押还在”。
• 银行：别把“同意销售”当面子工程！内部要设风控红线：例如“销售比例超30%时自动启动抵押分割涂销”，避免整块土地被套牢。
• 所有企业：涉及抵押资产交易时，多问一句“后续办证卡点在哪”？提前和登记部门沟通流程，别等客户起诉才补救。

作为企业法律顾问，我们深知法律风险往往藏在“习以为常”的操作中。征和律师事务所专注为企业提供极高的性价比法律顾问服务，支持先试用满意后付款，用实战经验帮您堵住合同漏洞、规范业务流程。一次专业护航，胜过十次危机补救——让法律成为企业发展的助推器，而非绊脚石。