产权式商铺委托经营中单方提高租金协议对全体业主无效，疫情可触发租金比例调整-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初10198号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
2017年4月10日，刘某与咸宁某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋-1B081号商铺，总价235175元。同时，刘某、华某与湖北某乙公司签订《某购物广场商铺委托经营管理合同》，将商铺委托给某乙公司统一经营，期限10年（2017年6月30日至2027年6月30日）。合同约定：前三年免费给某乙公司培育市场；第四年到第五年每年保底7%，超出部分按7:3分成；第六年至第十年可选择保底收益（第六至八年7%，第九至十年8%）或按实际租金9:1分成；租金在每个经营年度满后一个月内结算。
合同签订后，刘某、华某支付了全部购房款。后来，某乙公司与部分商铺业主（580户，占34.6%）签订了《补充协议》，约定保底收益以商铺原总价（扣除折扣及优惠）为计算标准，但大部分业主（1093户，占65.4%）未签订该协议。
原告起诉要求两公司支付2022年6月30日至2025年6月30日的商铺保底租金。期间，2020年1月底新冠疫情爆发，某乙公司减免了承租户部分租金（一楼、负一楼50天，四至七楼60天）。

法院判决：

1. 两公司向刘某、华某支付2022年6月30日至2024年12月31日的租金收益22929.56元（2022年下半年按3.5%计算，2023-2024年按4%计算）及合理违约金；
2. 驳回原告关于2025年租金及过高滞纳金的请求。

三、核心风险提示：企业如何避开这些"坑"？
这个案子看似是业主和开发商的纠纷，实则给所有涉及长期委托经营的企业敲响了警钟。尤其对商场、写字楼等产权式物业的开发商和运营方，以下风险必须提前防范：

1. 少数业主的"私下协议"可能全盘无效——别让"小动作"拖垮整体项目
某乙公司与34.6%的业主签了《补充协议》，把租金计算基数从"实际支付款"改成"原总价"，看似提高了这部分业主的收益。但法院直接认定：对未签约的65.4%业主，这协议不作数！ 原因很简单：产权式商铺就像一串葡萄，摘掉一颗会影响整串——商场必须统一运营才能赚钱。如果只给部分业主加价，其他业主必然效仿，最终导致商场经营混乱、整体贬值。
企业行动指南：

• 遇到类似调整（如租金、分成比例），必须通过业主大会等集体决策机制达成多数共识（比如70%以上业主同意），绝不能私下和"带头维权户"单独签约。
• 在合同里写明："重大条款变更需经全体业主所持面积过半数同意"，避免被少数人绑架。

2. 疫情等"黑天鹅"事件会触发租金强制调整——合同不是铁板一块
合同明明约定第四年起保底7%，但法院因新冠疫情（被认定为"不可抗力+情势变更"），把2021-2022年租金砍到3.5%，2023-2024年只给4%。为什么？因为疫情导致商场客流量暴跌，硬按原比例支付会让运营方破产，最终所有业主都血本无归。
企业行动指南：

• 长期合同必须加"安全阀"：明确约定类似"如遇重大公共卫生事件、自然灾害等不可抗力，租金比例可按实际损失比例动态调整"。
• 提前和业主沟通：疫情期间主动公示商场亏损数据，留存"已尽力减损"的证据（如减免租户租金记录），避免被认定为"坐等违约"。

3. "保租承诺"可能让销售方背上连带责任——营销话术暗藏大雷
咸宁某甲公司只是卖房方，没直接签委托合同，但法院判它和某乙公司一起赔钱！原因就一条：当初卖房时承诺"稳赚7%保底租金"，还曾垫付过部分租金。这等于向业主释放信号："我和运营方是一伙的"。
企业行动指南：

• 销售宣传时禁用绝对化承诺（如" guaranteed 年收益7%"），改用"历史参考收益"等表述，并注明"实际收益受市场影响"。
• 如果确实要担保，必须书面约定："担保方仅在运营方破产时承担补充责任"，避免把自己绑成"无限责任人"。

4. 滞纳金约定过高反而不被支持——别让条款变成废纸
合同约定逾期每天付万分之三滞纳金（年化约10.8%），但法院直接砍到按LPR（约3.45%）计算。原因很现实：如果业主也逾期交物业费，开发商能按这个比例收吗？法律讲究"对等公平"。
企业行动指南：

• 违约金别超LPR的4倍（目前约13.8%），超过部分法院大概率不支持。
• 重点约定"损失计算方式"，比如写明："逾期租金的损失=同期银行贷款利息+催收费用"，让索赔有据可依。

结尾提醒
产权式商铺纠纷往往"牵一发而动全身"，一个业主起诉可能引发百户跟风。企业要守住三条底线：集体决策代替私下交易、合同弹性应对黑天鹅、营销承诺留有退路。与其等官司上门再补救，不如提前用法律语言把风险堵死。

作为专注企业法律风控的团队，征和律师事务所提供高性价比的常年法律顾问服务——您可先免费试用1个月，满意后再付费。我们擅长用"业务语言"解读法律，从合同起草到纠纷预防全程护航，让企业专注赚钱，而非应付诉讼。