仅凭认购书未付全款不能阻止开发商另售房产-咸宁确认合同效力纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同效力纠纷
案号：(2025)鄂1202民初3285号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年8月6日，汪某与湖北某丁公司签订《咸宁恒大名都商品房认购书》，约定汪某认购咸宁**楼盘3幢1-303号房屋，面积124.82㎡，总价645972元。汪某支付1000元定金，约定2021年8月10日前支付首期款321986元并签署正式《商品房买卖合同》。汪某主张剩余房款通过商业承兑汇票支付，由襄阳某房公司、宜昌某房公司等案外人向湖北某丁公司出具结清证明，称已结清电子商票2444438.65元（含案涉房产），并委托用于支付汪某购房款。2021年8月17日，湖北某丁公司向汪某出具案涉房屋购房款收据（支付方式标注"转账"）。因湖北某丁公司不认可商票支付方式，双方未签正式合同。2022年11月至2023年7月，为落实"保交楼"政策，咸宁某改公司向湖北某丁公司支付专项借款。2023年5月19日，咸宁某改公司与湖北某丁公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理预告登记。汪某起诉要求确认该合同无效。

法院判决：一审驳回汪某全部诉讼请求，二审维持原判。

三、企业法律风险防范指南：别让"一纸认购书"埋下大隐患

这个案子说白了就一句话：只签了买房"意向书"，没真付清房款，就别想拦着开发商把房子卖给别人！ 很多企业老板觉得"客户签了认购书，房子就是他的了"，结果闹上法庭才发现自己理亏。咱们拆开看三个关键教训：

1. "认购书≠买卖合同"，定金付了也可能丢房
汪某交了1000元定金签了认购书，还让一堆公司开"结清证明"说用商票抵房款。但法院一查：湖北某丁公司根本没收到商票，案外人开的证明只是"嘴上说说"，没有银行流水证明真转账。根据法律规定，光有认购书不算正式买卖，必须同时满足"内容完整+房款付清"两个条件。汪某连32万首付款都没实际到账，开发商完全有权另售房屋。
企业警示：

• 别把"认购书""意向书"当护身符！签这类文件时，必须明确约定"未付清房款自动失效"，并保留客户未付款的证据（如银行流水、催款记录）。
• 接受商票等非现金支付？务必核实：①票据真实有效；②出票人与你有业务往来；③资金确实转入你账户。否则就像本案，收据写着"转账"，实际没到账，反而惹上官司。

2. "保交楼"政策下的担保操作，小心踩坑变"无效"
咸宁某改公司为保交楼给开发商借钱，用房子签买卖合同做担保（只办预告登记没过户）。汪某告他们"串通骗房"，法院却判有效！因为这种"名为买卖、实为担保"的操作，只要符合《九民纪要》让与担保规则——把财产"形式上"转给债权人（预告登记也算数），且不违反公共利益（本案为保交楼民生工程），就受法律保护。
企业警示：

• 涉及政府合作项目（如保交楼、旧改）时，用房产签"买卖合同"做担保很常见，但必须：①签书面担保协议；②做预告登记等公示；③确保资金用于约定用途。否则可能被认定"虚假交易"而无效。
• 千万别学汪某想当然认为"没过户就不算担保"！法律认的是"实际控制力"，预告登记已能对抗第三方购房人。

3. 客户用"代持+商票"玩套路？留好证据是关键
汪某背后是深圳某林公司，用"代持协议"藏身份，再让多家公司开商票证明。但法院发现：湖北某丁公司与这些公司无业务往来，商票根本没流转到自己手里。说白了就是"左手倒右手"的空转操作，违反国家预售资金监管规定（房款必须进监管账户），自然不被认可。
企业警示：

• 遇到客户要求用商票、代持等特殊方式付款，三步走：①签补充协议写清支付细节；②要求出票方直接向你背书票据；③同步向住建部门报备。
• 重点核查资金链：商票是否真实兑付？代持人是否有授权文件？避免像本案开发商，因"收据开太早"被客户抓住把柄。

划重点：企业日常操作自查清单
✅ 卖房/卖货时，收到"意向金"必须立刻签书面协议，写明"未X日内付清全款，本协议自动终止"；
✅ 接受票据支付前，查验票据状态并留存背书记录，拒绝"第三方代付"口头承诺；
✅ 政府合作项目做担保，必须同步签借款合同+担保合同，资金流水与合同用途严格对应。

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