当房屋完成首次登记后开发商阶段性保证责任即终止-仙桃金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2025)鄂9004民初5378号

审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年10月27日，某银行仙桃分行与刘某廷、丁某签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定借款金额为580000元，借款期限为180个月，借款用途为购买住房，借款利率为浮动利率（在中国人民银行规定的相应期限贷款利率基础上上浮20%），还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。同时，刘某廷、丁某以其贷款所购位于仙桃市某居委会南国明珠10号楼2804室的房屋为上述借款本息设定抵押担保，2018年12月5日办理了不动产抵押预告登记。2018年12月14日，某银行向刘某廷、丁某发放借款580000元。

2018年10月27日，湖北某置业发展有限公司（以下简称"某置业公司"）向某银行签发《不可撤销连带责任担保函》，约定某置业公司对刘某廷、丁某的借款提供连带责任保证，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付某银行之日止。

某置业公司于2021年12月22日为刘某廷、丁某所购买的房屋办理了不动产首次登记。之后，刘某廷、丁某未按约定还款，截至2025年7月4日，尚欠某银行借款本金470517.04元，应收利息54017.26元，罚息12235.17元。

法院判决刘某廷、丁某偿还某银行借款本金470517.04元及相应利息、罚息、复利；某银行对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权；驳回某银行要求某置业公司承担连带保证责任及要求被告支付律师费25823元的诉讼请求。

三、案例的核心观点

这个案例对企业最大的警示是：当房屋完成首次登记后，房地产开发企业的阶段性保证责任实际上已经终止，无需再为购房者的贷款承担连带责任。

很多房地产开发企业在与银行合作时，会提供"阶段性连带责任保证"，约定担保期间至"借款人所购房屋他项权证正本交付银行之日止"。很多企业误以为必须等到银行拿到"他项权证"才能解除保证责任。但本案法院明确指出：当房屋已经办理了所有权首次登记，且抵押预告登记有效时，根据《民法典担保制度解释》的规定，抵押权自预告登记之日起就已经设立！

这意味着，对开发商来说，保证责任的终止时间点不是"他项权证交付"，而是"房屋完成首次登记"之时。本案中，某置业公司于2021年12月22日办理了首次登记，而抵押预告登记早在2018年12月5日就已完成且未失效，因此抵押权自2018年12月5日起已经设立，某置业公司的阶段性保证责任在2021年12月22日首次登记完成时就已终止。

这对企业来说意味着什么？如果你是房地产开发商，请务必注意：

1. 不要被合同中的"他项权证交付"表述误导：即使合同约定担保至"他项权证交付"，但法律上当首次登记完成且预告登记有效时，保证责任就已终止。

2. 建立房屋登记跟踪机制：开发商应主动关注所售房屋的首次登记情况，一旦完成首次登记，应及时通知银行并主张终止保证责任，避免承担不必要的风险。

3. 保留相关证据：保留房屋完成首次登记的证明文件，这是证明保证责任终止的关键证据。

此外，本案还揭示了另一个重要风险点：某银行要求被告支付25823元律师费的请求被驳回，原因是"未提供证据证明已支付律师费"。这提醒企业：

• 证据意识要强：即使合同明确约定由违约方承担律师费，但如果不能证明实际发生了这笔费用，法院不会支持。企业在追偿过程中，一定要保留好付款凭证、发票等证据。

• 合同约定要具体：在设计合同条款时，不仅要约定"违约方承担律师费"，最好还能明确律师费的计算方式和支付条件，避免产生争议。

对于银行等金融机构而言，应完善抵押登记跟踪机制，在房屋完成首次登记后及时办理正式抵押登记，确保抵押权的完整性和有效性。

总之，企业在开展业务时，不能仅看合同字面意思，更要了解背后的法律逻辑和司法实践。特别是在房地产金融合作中，要准确把握阶段性保证责任的终止条件，避免因误解而承担本不应有的责任，也要做好证据收集工作，确保自身权益得到充分保障。

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