房贷抵押预告登记后开发商担保责任自动免除-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2925号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果

吴某、吴某丽系夫妻关系。2018年7月27日，某银行天门支行与吴某、吴某丽签订《个人购房借款／担保合同》，合同主要内容：借款用途为购买本合同约定房产的购房款，借款金额498000元，借款期限为360个月，贷款利率为基准利率上浮20％（如遇人民银行贷款利率调整按规定执行），还款方式为按月等额本息还款，如未按约定的日期还款，逾期贷款利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％，某银行天门支行有权提前收回借款并行使担保权；吴某、吴某丽以其所购买位于天门市道号（卓尔生活城）22幢1单元0704室房屋作为抵押物为上述借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等），2018年9月6日，办理抵押预告登记，不动产证书号为：鄂（2018）天门市不动产证明第09号。2021年7月2日，办理首次登记，不动产证书号为：鄂（2021）天门市不动产权第03号。

2018年7月27日，卓某投资有限公司向某银行天门支行出具《不可撤销连带责任担保函》，载明卓某投资有限公司为吴某、吴某丽向某银行天门支行的贷款提供不可撤销连带责任保证；保证期间为借款合同生效之日至吴某、吴某丽所购房屋不动产登记证明（抵押权）正本交付某银行天门支行之日止。

2018年7月27日，某银行天门支行向吴某发放贷款498000元，吴某、吴某丽未按合同约定期限还款。截至2024年12月21日，吴某、吴某丽尚欠某银行天门支行借款本金460426.11元、利息14169.16（其中期内利息13785.46元、罚息133.41元、复利25.29元），共计474595.27元。某银行天门支行经催讨无果，诉至法院。

判决结果：法院判令吴某、吴某丽偿还全部借款本息；某银行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了某银行要求卓某投资有限公司承担连带清偿责任的请求。

三、核心观点：开发商如何避免“被长期捆绑”的担保风险？

这个案子看似是银行和购房者的纠纷，但真正给企业敲响警钟的是开发商——卓某投资有限公司。为什么法院说它不用赔钱？关键点就藏在“抵押预告登记”和“房屋首次登记”这两个环节里！

简单说：开发商给购房者贷款做担保时，合同里常写“阶段性担保”，意思是“等房子办妥抵押登记后，我就不用再背锅了”。但很多企业以为必须拿到《他项权利证明》（抵押权证）才算“办妥”，结果稀里糊涂多担了几年风险。本案中，法院明确：只要房子办了抵押预告登记，且后来取得了房屋所有权首次登记（就是开发商把大产权证办下来），抵押权就从预告登记那天起自动生效！ 也就是说，开发商在房屋首次登记完成后，担保责任就自动解除了，哪怕银行还没拿到抵押权证。

对企业的重要提示：

1. 别只盯着“抵押权证”，要盯紧“首次登记”：
   开发商在签担保合同时，一定要写清楚“担保责任解除条件”：当房屋完成首次登记+抵押预告登记未失效时，担保自动终止。别等银行催你才行动，主动在房屋竣工后第一时间办首次登记，并书面通知银行。

2. 保留“配合义务”的证据：
   本案中卓某投资有限公司之所以胜诉，是因为它能证明已配合购房者办理了抵押登记手续（比如提交了材料、通知了银行）。企业平时要养成习惯：所有交接文件、沟通记录都留痕（邮件、签字单等），万一打官司就是“护身符”。

3. 别让“预告登记失效”坑了你：
   预告登记不是一劳永逸！如果购房者断供后两年内没正式办抵押登记，预告登记会失效（法律上叫“失效”），开发商就得继续担责。所以房屋交付后，要定期和银行核对进度，发现拖延马上发函督促。

一句话总结：“预告登记+首次登记=担保自动解除”。企业千万别因小失大——为了省点小手续，可能背上百万债务！

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