租赁合同中装修费抵扣租金约定不明确将导致重大损失-天门房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初1790号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年2月1日，某局作为甲方与周某甲作为乙方签订《天门市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》一份，合同约定：租赁房屋地址为天门市道号原天门劳动就业局办公楼主楼二楼以上（除三楼办公室四间、档案室一间）、附楼楼梯以西办公室，面积2300平方米；上述房屋属甲方所有，甲方将其出租给乙方使用，用途为创业孵化基地；租赁期限从2016年2月1日至2021年1月31日止；年租金为276000元；房屋租赁期间，乙方逾期3个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用的，甲方有权解除合同。合同签订后，天门市某商务有限公司于2016年4月21日设立。2017年6月30日，某局作为甲方与天门市某商务有限公司作为乙方签订《合同补充协议书》一份，约定：甲方将位于天门市道号大楼租与乙方，租赁期为9年，每年租金为8万元，原合同租金差额借给乙方周转，待合同到期后统一结算，乙方可用固定资产和投入的装修资金抵扣合同期间的租金总差额。房屋租赁期自2017年7月1日至2026年7月1日。

2017年8月，天门市人民政府拟选址建设某甲超市，天门市某商务有限公司对其承租的办公楼一、二楼总面积860平方米的场地进行清场、搬迁，某甲超市于2017年10月入驻直到2023年12月。2023年10月26日，经双方共同委托评估，确认装修改造费为1877859.07元。

天门市某商务有限公司租赁的房屋自2017年7月1日起至2025年3月31日止的租金应为2139000元。某局与天门市某商务有限公司均认可某甲超市占用期间的租金为645000元，疫情期间应减免租金285200元。天门市某商务有限公司仅向某局支付租金210000元后，未再继续支付租金，某局遂诉至法院。

法院判决：1. 某局与天门市某商务有限公司签订的合同于2025年4月24日解除；2. 天门市某商务有限公司需返还房屋；3. 天门市某商务有限公司应支付租金998800元；4. 某局需向天门市某商务有限公司支付装修改造费用1877859.07元；5. 两项相抵后，某局应向天门市某商务有限公司支付879059.07元；6. 驳回天门市某商务有限公司的其他反诉请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例的核心问题是：租赁合同中关于装修费用抵扣租金的约定不明确，导致双方在履行过程中产生重大分歧，最终企业虽然拿回了部分装修补偿，但因未按时支付租金被认定为违约，差点失去全部权益。

对企业来说，这个案例揭示了几个关键风险点，需要特别注意：

1. "口头约定"等于没约定，一切以书面为准

本案中，天门市某商务有限公司认为装修投入可以完全抵扣租金，所以停止支付租金。但法院认为，虽然补充协议约定"可用装修资金抵扣租金"，但并未明确说明可以暂停支付租金。结果，企业因未按时支付租金被认定为违约，差点失去合同权益。

风险防范建议：任何关于租金减免、装修补偿等重要事项，一定要写入书面合同，明确约定抵扣方式、时间节点和计算标准。比如："乙方可在每年租金中直接扣除经双方确认的装修费用，扣除后不足部分仍应按时支付"。

2. 即使认为对方违约，也不能擅自停止支付租金

很多企业主有这样的误区："对方先违约了，我就可以不付钱"。但法律上，除非合同明确约定，否则一方的违约行为不能自动免除另一方的付款义务。

本案中，天门市某商务有限公司认为某局收回860平方米面积构成违约，就停止支付租金，这反而使自己从"受害者"变成了"违约方"。法院最终认定某局不存在违约行为，而天门市某商务有限公司构成违约。

风险防范建议：如果认为对方违约，正确的做法是：(1) 继续履行自己的合同义务；(2) 立即书面通知对方违约事实；(3) 保留证据，通过协商或诉讼解决。切勿擅自停止付款，否则可能"有理变没理"。

3. 第三方占用部分租赁面积时，必须立即签订补充协议

本案中，某甲超市占用860平方米长达75个月，但双方没有及时签订书面协议明确这部分面积的租金处理方式，导致后期争议不断。

风险防范建议：当租赁面积因任何原因（政府行为、出租方收回等）减少时，务必在7日内签订书面补充协议，明确：(1) 减少的面积及时间；(2) 租金如何调整；(3) 是否有补偿；(4) 合同其他条款是否相应变更。口头承诺或会议纪要往往不足以作为法律证据。

4. 装修投入要"先小人后君子"，避免"事后扯皮"

天门市某商务有限公司投入187万余元装修，但因合同约定模糊，不得不等到2023年才通过评估确认价值，且部分损失因证据不足未获支持。

风险防范建议：

• 签约前就明确装修标准、预算上限和补偿计算方式
• 装修前签订《装修补偿协议》，约定"装修完成后按评估价值抵扣租金"或"按年折旧抵扣"
• 保留所有装修合同、付款凭证、现场照片等证据
• 每年对装修价值进行确认，避免到期一次性结算产生争议

5. 合同解除权不是"想用就能用"，必须符合法定条件

本案中，天门市某商务有限公司反诉要求解除合同，但法院认为某局不存在违约行为，故不予支持。而某局因天门市某商务有限公司拖欠租金，依法享有合同解除权。

风险防范建议：企业签订合同时，要特别关注"合同解除"条款，确保：

• 明确约定什么情况下可以解除合同
• 解除合同的程序（如必须书面通知）
• 解除后的结算方式
• 避免使用"严重违约"等模糊表述，应列举具体情形

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