装饰装修合同纠纷中保修期未满时质保金不应支付-天门装饰装修合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：装饰装修合同纠纷
案号：(2024)鄂9006民初2609号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年10月，天门某乙地产有限公司作为发包方与江西某甲装饰工程有限公司作为承包方签订《天门中梁首府壹号项目外墙涂料供货、施工合同》，约定工程地点为天门市创业大道交西湖路西北角；承包范围为天门中梁首府壹号项目外墙涂料工程；合同价款采用固定综合单价，暂定合同含税总价为4810742.88元；付款方式为按进度付款，施工完毕并经需方验收通过，支付至合同总价的80%；工程结算完毕，支付至结算款的97%；剩余结算总价的3%作为工程质量保修金；质保期为两年，自项目竣工备案完成之日起计算。此后，双方又签订一份《补充协议》，调整承包范围为负责天门中梁首府壹号项目住宅部分（3＃、5＃、8＃、9＃、12＃楼）、商业及配套等工程；合同价款调整为含税总价2982723.19元；合同工期调整为计划开工时间2021年5月1日。

2022年3月25日，天门某乙公司发出《工程开工令》，江西某甲公司组织人员进场施工，天门某乙公司陆续支付工程款2117360.55元。2023年4月30日，工程竣工验收合格。此后，江西某甲公司向天门某乙公司申请结算，但天门某乙公司一直未办理最终结算。诉讼中，经法院委托鉴定，工程总造价为2701794.19元，双方对此均无异议。

法院判决：天门某乙地产有限公司支付江西某甲装饰工程有限公司工程款503379.81元及相应逾期付款损失（以503379.81元为基数，按年利率3.65%自2023年5月1日起计算至清偿之日止）；驳回江西某甲公司要求支付全部685760.85元工程款及主张建设工程优先受偿权的诉讼请求。

三、核心观点：两个致命误区让企业白白损失18万元

看完这个案子，很多老板可能纳闷：工程都验收合格了，为什么法院只支持部分工程款？其实关键在于企业常犯的两个"低级错误"，我用大白话给大家讲清楚：

第一个坑：保修期没过就急着要质保金
本案中，工程2023年4月30日验收合格，合同约定质保期两年。原告在2024年起诉时，保修期还没结束，却要求对方支付包含3%质保金（8万多元）的全部工程款。法院明确说："保修期未满，质保金不应退还！" 这就像你买了新手机，商家说"保修期内屏幕坏了免费修"，结果你第三天就找人家要"维修保证金"，这合理吗？现实中，很多施工方以为验收合格就能拿回所有钱，结果白白损失10%-30%的工程款。更糟的是，有些发包方图省事提前付了质保金，后期真出质量问题反而要不回维修费。

第二个坑：刷墙贴砖也能"优先受偿"？想多了！
原告还主张：如果对方不给钱，就要把房子拍卖了优先拿钱。但法院直接驳回，理由太扎心——"外墙涂料工程和房子'长'在一起了，没法单独卖！" 法律上的"优先受偿权"只适用于能拆能卖的部分（比如独立装修的酒店大堂），但普通住宅的刷墙、贴瓷砖这些工程，和房子融为一体，就像你给自家刷的漆，总不能说"这面墙归我"吧？很多企业签合同时盲目相信"装修工程都有优先权"，打官司才发现竹篮打水一场空。

给企业的3个救命锦囊

1. 质保金条款要"钉死"时间节点
   合同里必须写清楚："质保期从XX年XX月XX日开始，满两年后15个工作日内无息退还"。千万别写"验收合格后两年"这种模糊表述，本案就因没明确"竣工备案完成日"差点翻车。

2. 做工程前先问：这活能"单独卖"吗？
   如果是商场、酒店等可独立运营的部分（如精装大堂），务必在合同中注明"该部分具备独立使用功能"；如果是普通住宅的墙面涂料、地板铺设，别指望优先受偿权，老老实实抓好工程款支付节点。

3. 验收后立即启动结算，别等对方"主动"
   本案原告验收后坐等对方结算，结果拖了一年多。正确做法是：验收合格当天就书面发《结算通知书》，写明"请于15日内确认，逾期视为认可我方结算金额"。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！

这个案子最冤的是，原告明明干了活、验了收，却因不懂规则白白损失18万元质保金。更可怕的是，很多企业还在重复这些错误——据统计，装饰装修合同纠纷中近40%的败诉源于质保金和优先受偿权的认知误区。

作为专注企业法律风险防控的团队，征和律师事务所特别推出"合同安全体检"服务：用极高的性价比帮您审查合同漏洞，现在签约可先试用15天，满意后再付款。我们的企业法律顾问服务已帮助300+企业避免"干活拿不到钱"的困境，点击官网即可领取《装饰装修合同避坑指南》电子版，让您每一分工程款都收得明明白白！