房屋租赁合同违约金过高将被法院大幅调减 - 松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初458号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年12月5日，中国某松滋分公司（甲方）与陈某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于松滋市某街道某路建筑面积30㎡的房屋租赁给乙方用于经营美容美发，租赁期间为2023年9月15日至2024年9月14日，年租金13000元需在合同签订后30日内一次性付清。合同同时约定：若乙方拖欠租金超30日，甲方可单方解除合同；逾期付款的，除补交租金外，还需按合同总金额日万分之五支付违约金。2024年9月2日，双方续签《门面房屋租赁合同》，租期延长至2025年9月14日，租金标准和违约责任与前份合同一致。两份合同签订后，陈某仅于2024年11月6日支付租金5000元，剩余租金一直未付。中国某松滋分公司多次催收无果后提起诉讼。

法院判决：

1. 双方2024年9月2日签订的合同于2025年2月24日解除（即陈某收到起诉状副本之日）；
2. 陈某需在10日内腾空并返还房屋；
3. 支付截至2025年1月9日的欠租12167元及部分违约金564元，剩余租金按年利率4.65%-5.175%计算违约金；
4. 从2025年1月10日起，按每日35.62元支付房屋占用费直至还房；
5. 驳回原告关于高额违约金（原主张日万分之五，折合年利率18%）的诉讼请求。

三、案例核心观点：企业设置违约金条款必须“合理”，否则法院会“砍半”

这起案件看似简单，却暴露了企业常见的法律盲区：违约金不是想设多高就多高，过高反而“竹篮打水一场空”。

法院为啥不支持原告主张的18%年利率违约金？因为陈某欠租给企业造成的实际损失，主要是租金利息（类似银行存款利息）。当前市场一年期贷款利率（LPR）仅3.1%-3.45%，即使上浮50%也才约5%左右。而原告设定的日万分之五（年18%）是LPR的3倍多，明显“罚过其损”。法院最终按LPR加50%（约5.175%）调减，导致企业少收近三分之二的违约金。

对企业的重要警示：

1. 违约金不是“惩罚工具”，而是“损失补偿”
   很多企业为吓阻违约，动辄设置“天价违约金”。但法律只保护“合理损失”，超高的部分法院一律不认。建议：

   • 参考最新LPR利率（当前约3.45%），违约金年利率控制在LPR的1.3-1.5倍内（即4.5%-5.2%）；
   • 合同中明确写清“违约金以实际损失为限”，避免被认定为“霸王条款”。

2. 租金催收要“及时留痕”，拖得越久损失越大
   本案中，陈某2024年1月就该付第一年租金，企业却拖到11月才催收5000元，导致利息损失计算起点延后。企业应：

   • 每次催款用书面通知（微信、邮件也算），并保留记录；
   • 欠租超15日立即发函，超30日果断启动解约程序，避免损失滚雪球。

3. 续签合同别“复制粘贴”，漏洞可能被放大
   两份合同违约金条款完全一致，但第二份合同签订时LPR已下降（从3.45%降至3.1%），却未同步调整。企业续签时务必：

   • 重新核算市场利率；
   • 对拖欠历史的租户，可约定“阶梯式违约金”（如逾期30日内按LPR，超60日上浮20%）。

一句话总结：违约金设得太高，法院帮你“打折”；设得合理，才能真维权。

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