企业需规范房产项目代理行为避免一房多卖纠纷-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4453号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

案涉青阳公馆项目由案外人张某、戴某等人借用被告阳新县某房地产开发有限公司资质合伙投资开发，且戴某为其丈夫张某代持股份。阳新县某房地产开发有限公司青阳公馆项目部（以下简称青阳公馆项目部）成立后，被告阳新县某房地产开发有限公司曾出具委托书一份，主要写明被告阳新县某房地产开发有限公司委托青阳公馆项目部对“青阳公馆”小区的房屋进行对外销售（包括合同签订、产权证、预告登记、抵押登记办理等）。2014年1月16日，原告（乙方）与青阳公馆项目部（甲方）签订了一份《购房合同》，主要约定：甲方将位于阳新县某镇某幢某单元某层某号房作价426752元卖给乙方；甲方不得有一房多卖等欺骗性行为，否则所引起的一切法律责任由甲方承担；甲方必须按期交房，如有逾期每天按总房款千分之一违约金赔偿给乙方。2014年1月26日，青阳公馆项目部向原告开具了收据，写明“交款单位：张某，收款方式：抵，人民币：426752元，收款事由：张某往来资金中抵”。后原告拿到了案涉房屋钥匙但未进行装修。2016年12月3日，被告阳新县某房地产开发有限公司作为委托单位向作为受托单位的青阳公馆项目部（受托方负责人：张某、张某）出具了委托授权书，主要写明：青阳公馆该项目的全部房屋由青阳公馆项目部办理刻章事宜有关手续。2020年8月21日，案外人阳新县某建设有限责任公司（甲方）、阳新县城镇棚户区和城乡危房改造工作指挥部办公室（乙方）和被告阳新县某房地产开发有限公司（丙方）签订了一份《阳新县棚户区改造安置住房代筹（代购）协议》，主要约定：阳新县城镇棚户区和城乡危房改造工作指挥部办公室通过竞争性谈判确定，将丙方所提供的房源（具体房源信息见附件）纳入2016年阳新县城区规划区棚户区改造项目安置住房代筹代购房源范围，丙方提供的房源成交均价为2870元／㎡，本协议成交金额为25327577.8元。被告张某作为被告阳新县某房地产开发有限公司的授权代表在前述协议中签名予以确认。因前述协议中的房源包含了案涉2808号房，后该房已由案外人刘某装修入住。原告主张案涉2808号房无果，故而成讼。
同时查明，2024年4月13日，张某等7名青阳公馆项目合伙人签署了一份《合伙人决定书》，其中写有“2808号房按月息1分5计算，本利2023年6月30日前付”。
另查明，青阳公馆项目尚未进行合伙清算。

法院最终判决：驳回原告张某的全部诉讼请求，案件受理费7702元由原告自行负担。简单说，张某虽然付了房款，但因房子已被别人住进去了，法院没支持他要回钱或赔款的要求。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案子的核心问题很简单：企业用“挂靠”方式开发房产，又没管好代理人，结果导致同一套房卖给两个人，最后企业自己“背锅”却难追责。具体来说：

1. “借资质”开发埋大雷：阳新县某房地产开发有限公司把资质借给张某、戴某等人做青阳公馆项目，看似省事，实则失控。这些人用公司名义卖房，一旦出事（比如一房多卖），公司必须担责，但钱却被个人卷走了。
2. 代理人权限乱如麻：公司给青阳公馆项目部开了销售授权，却没写清楚“谁说了算”。结果张某作为项目部代表，在棚改协议上签字把已售房源（2808号房）又卖给政府，公司想甩锅都难——法院说这是“代理行为”，责任得公司扛。
3. 产权登记拖成“定时炸弹”：张某买了房只拿钥匙不办证，房子没过户到他名下。等别人住进去后，法律上房子还是“无主状态”，法院只能认实际占有人（刘某）有房，张某的损失只能自认倒霉。

企业怎么避免踩坑？记住这3条“保命法则”：

• 资质别乱借，项目要亲管：别图省事把公司资质借给别人开发房产。真要合作，必须成立独立项目公司，钱款走对公账户，定期审计。本案中如果公司直接管理销售，就不会出现房款被抵个人往来资金、房源表随意改动的乌龙。
• 授权书写“死”细节：给项目部或代理人的授权书，必须白纸黑字写清：能卖哪些房、不能签哪些协议、资金进哪个账户。比如本案中，授权书只说“办理刻章手续”，结果张某却能代表公司签棚改协议，明显超权。企业应学聪明点：授权时加一句“超出范围行为公司不认”，并要求代理人签字确认。
• 产权登记“快准狠”：客户交完钱，企业必须7天内启动网签备案、30天内办产权证。本案张某2014年买房，到2020年房子被二次卖出时都没办证，等于把“一房多卖”的机会亲手递给别人。记住：钥匙≠房子，过户才是硬道理！

现实中，很多企业觉得“流程太麻烦”“客户不急我就不催”，结果小疏忽酿成大纠纷。这起阳新案例就是典型——公司缺席庭审、管理混乱，最后法院连违约金都不支持原告，但企业声誉和客户信任已经碎了一地。

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