合同约定层高不符不必然导致合同解除-应城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)鄂0981民初1271号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年9月26日原告兰某、蒋某与被告应城某洲置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YC16002532），合同约定，原告兰某、蒋某购买被告应城某洲置业有限公司所有位于应城某洲盛世城（中央广场）4，5#商业1单元3层内铺389号，面积为53.78平方米的商铺一套，其中套内建筑面积24.07平方米，分摊面积29.71米，层高5.4米，交房日期为2016年12月18日，前期物业服务企业为第三人应城某信公司。2016年9月26日原告兰某、蒋某与第三人应城某诚公司签订《商铺委托管理合同》，合同约定，原告所购商铺于2016年12月18日起至2021年12月17日止，五年内由应城某诚公司托管，物管前三年商铺收益作为管理费由应城某诚公司享受，后两年商铺收益另行协商。原告于2016年12月11日按合同约定向被告应城某洲置业有限公司支付购房款379592元（其中包括原告与应城市农村商业银行股份有限公司按揭贷款190000元，原告向银行还贷44笔，合计89452.88元，其中利息31545.35元）。2016年12月商铺交付给第三人应城某诚公司装修并进行招商。2019年9月19日因合同所涉商铺实际测量面积为51.99平方米，与合同签订的面积不符，原告向被告应城某洲置业有限公司补齐房屋差价，同时原告与第三人应城某信公司签订《商用物业经营管理服务合同》，合同约定管理期限为二年，管理服务费标准为每平方米16元，原告于同时向第三人支付服务费9982元。2020年1月商铺承租人向原告协商房屋租赁事宜时发现商铺层高不符合《合同》约定的层高5.4米，层高仅有4.4米，原告以严重影响到所购房屋的使用功能为由，根据《合同》第15条的规定，要求被告解除《商品房买卖合同》退还购房款，后经双方多次协商无果，原告兰某、蒋某诉讼来院。

法院经过审理后，最终驳回了原告兰某、蒋某的全部诉讼请求。简单来说，法院认为原告不能因为层高少了1米就要求退房退款，他们的要求没有法律依据。

三、案例的核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例看似是买房人吃亏，实则给我们企业敲响了警钟：合同细节出错可能引发重大纠纷，但及时发现并处理才是关键。

核心问题分析：

1. 合同"自相矛盾"埋隐患：开发商在合同中写明层高5.4米，但设计图纸显示4.4米，这种低级错误本可避免。就像你写借条说借了10万，结果签名写成"张三"而身份证是"李四"，这种矛盾会让合同效力打折扣。

2. 拖延主张权利反吃亏：购房者收房后立即交给第三方管理，4年后才发现层高问题才主张权利。法院认为：既然你收房时没检查，又让别人经营多年，现在突然说"影响使用"，缺乏说服力。这就像你买了手机，用了一年才发现屏幕有划痕，却要求全额退款，显然不合理。

3. "影响使用"需有实证：层高差1米是否真影响商铺价值？原告没提供专业评估报告，仅凭主观感受主张"严重影响使用"。好比你说餐厅空调太冷影响生意，却拿不出客流量下降的数据，法院很难支持。

企业风险防范三招：

1. 合同"三遍检查法"：签订前让销售、法务、设计三部门交叉核对。重点检查：

   • 数字类（面积、价格、日期）
   • 技术参数（层高、承重、材料）
   • 附件与正文一致性（本案就栽在设计图与合同不符）
     实操建议：建立《合同关键项核对清单》，每项打钩确认

2. 交付时"问题即时清零"：

   • 交房/交货时要求客户签署《验收确认书》，列明"已现场查验，对XX项无异议"
   • 对客户提出的疑问，当场书面回复并留存证据
     反面教材：本案开发商若在交房时让客户确认层高，就不会4年后被动

3. 纠纷处理"黄金72小时"原则：
   发现合同问题后：

   • 24小时内收集完整证据（现场照片、原始图纸等）
   • 48小时内拟定解决方案（补偿/维修/补充协议）
   • 72小时内与客户沟通，避免小事拖大
     本案开发商若及时承认笔误并补偿，可能避免诉讼

特别提醒：很多企业认为"合同写了就万事大吉"，但法院更看重实际履约情况。本案中购房者长期使用商铺却未提异议，反而削弱了其主张权利的合理性。记住：合同是起点，不是终点，日常履约管理同样重要！

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