房屋初始登记完成后开发商无需再为购房者贷款担保-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0981民初3321号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年9月26日，中国某股份有限公司应城市支行与程某、应城某房地产开发有限公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：中国某股份有限公司应城市支行向程某发放贷款510000元用于购买位于应城市肖湾路以西、长荆大道以北的星星社区地段房屋，并以所购房产作抵押，贷款期限为240个月，年利率5.39%，逾期执行年利率8.085%。应城某房地产开发有限公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为程某借款承担阶段性连带责任保证。

合同签订后，中国某股份有限公司应城市支行于2017年9月27日向程某发放了贷款510000元。借款后，程某按约偿还了本金84358.38元、利息130231.36元。截至2024年10月22日，程某下欠借款本金425641.62元，利、罚息41311.08元。

另查明，中国某股份有限公司应城市支行与程某对抵押房屋于2018年6月13日办理了抵押权预告登记。应城某房地产开发有限公司于2020年5月26日办理了案涉房屋的初始登记，但案涉房屋至今未办理正式抵押权登记手续。中国某股份有限公司应城市支行为此支付了律师代理费9000元。

法院判决结果：

1. 程某需偿还中国某股份有限公司应城市支行借款本金425641.62元及截至2024年10月22日的利、罚息41311.08元，后期利息按合同约定计算至实际付清之日止；
2. 程某需支付律师代理费9000元；
3. 如程某未履行付款义务，中国某股份有限公司应城市支行有权对抵押房屋进行折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
4. 驳回中国某股份有限公司应城市支行对应城某房地产开发有限公司的诉讼请求（即开发商不承担连带清偿责任）。

三、核心观点与风险防范

这个案例看似是银行告借款人还钱的普通案子，但其中隐藏着一个让很多房地产开发商松了一口气的重要法律知识点：只要房子已经办理了初始登记（俗称"大产证"），即使没有办理正式抵押登记，开发商的阶段性担保责任就自动解除了！

很多开发商朋友可能以为，只要没办正式抵押登记，自己就得一直为购房者的贷款"背锅"。但法院的判决告诉我们：不是这样的！

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，只要同时满足两个条件：

1. 房子已经办理了抵押预告登记（就是买房时在房管局做的那种临时抵押登记）
2. 开发商已经办理了房屋的初始登记（"大产证"）

那么，银行就可以直接对这套房子行使抵押权，无需再等正式抵押登记完成。而开发商的"阶段性"担保责任，也就随着这两个条件的达成而自然结束了。

对企业的风险防范建议：

1. 开发商朋友请注意：
   你们为购房者按揭贷款提供的"阶段性担保"不是无期限的！一旦房屋完成初始登记，就应立即通知银行办理正式抵押登记。这样不仅保护了银行的权益，也及时解除了你们自己的担保责任。千万别因为拖延办理初始登记或不及时通知银行，让自己多背几年"黑锅"。

2. 银行朋友们要警惕：
   不要以为只做了抵押预告登记就万事大吉。一定要紧盯房屋初始登记进度，一旦完成，立即办理正式抵押登记。虽然本案中法院支持了银行的优先受偿权，但如果遇到特殊情况（如预告登记失效），银行可能面临无法优先受偿的风险。

3. 所有企业共同注意：
   合同中的"阶段性"责任条款一定要写清楚起止条件！本案中开发商之所以能免责，很大程度上是因为合同明确约定了"至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止"。如果合同条款模糊不清，企业很可能陷入长期责任不明的纠纷中。

这个案例再次提醒我们：在商业活动中，了解最新法律规定至关重要。一个看似简单的"阶段性担保"，可能因为不了解《民法典》司法解释的新规定，让企业多承担数百万元的担保责任；也可能因为及时掌握规则，为企业节省大量潜在风险成本。

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