房屋买卖合同违约金约定过高法院将调整为合理范围-麻城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初4222号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

麻城某房地产开发有限公司系从事房地产开发、经营的企业法人。2021年7月19日，原、被告就被告购买原告开发的位于麻城市道路东侧交界处（金丰国际生态城）2号楼2单元1层101号商品房的具体事宜签订《商品房买卖合同（现售）》，根据合同约定：被告购买金丰国际生态城2号楼2单元1层101号商品房，贷款方式为商业贷款，买受人应当于2021年7月19日前支付首期房价款人民币210000元，余款490000元向中国某股份有限公司麻城支行申请贷款支付。被告彭某伟于2021年7月19日向原告支付部分首付款后，对于下欠的17万元首付款向原告出具了欠条和还款承诺，欠条载明下欠购房款为17万元，还款承诺载明在2021年10月31日前还清，如不能按时还清欠款，每逾期一天按欠款金额的万分之八支付违约金。合同签订后，原告为被告开具了购房款增值税发票并办理了不动产权登记证书。欠条出具后被告的还款情况：被告于2022年2月6日向原告支付了1万元，2023年1月20日向原告支付了10万元，2023年8月1日向原告支付了2万元，余4万元首付款至今未付。

法院最终判决：被告彭某伟需在判决生效后十日内向麻城某房地产开发有限公司支付剩余购房款4万元，并按年利率12%分段计算违约金（随着每次还款，以剩余欠款为基数计算），同时驳回了原告关于按原约定日万分之八（年化约29.2%）计算违约金的请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：违约金约定不是越高越好，过高的违约金条款在诉讼中很可能被法院调整。

在本案中，开发商与购房者约定的违约金是"每日万分之八"，相当于年化29.2%，看似很高，能震慑违约行为。但法院认为这个标准过高，最终调整为年利率12%（相当于当时LPR的四倍）。这意味着，即使合同中约定了高额违约金，如果法院认为不合理，也会依法调整，企业可能无法获得预期的赔偿。

企业如何避免这类风险？

1. 合理设定违约金标准：在签订合同时，违约金比例应参考司法实践中的合理范围。根据最高人民法院规定，一般不超过LPR（贷款市场报价利率）的4倍（目前约为年化12-15%）。约定过高反而可能"竹篮打水"，约定合理才能得到法院全额支持。

2. 区分不同违约情形：针对不同类型违约（如逾期付款、逾期交房等）设定差异化违约金，不要"一刀切"。对于购房款拖欠这类情况，可以考虑约定阶梯式违约金（如逾期30天内按日万分之三，30-60天按日万分之五，60天以上按日万分之六），既体现惩戒性，又不会被认定为过高。

3. 保留完整证据链：本案中，开发商之所以能胜诉，关键在于保存了完整的证据：买卖合同、欠条、还款承诺、付款记录等。企业日常经营中要养成"留痕"习惯，任何口头约定最好有书面确认，每次催收都要保留记录。

4. 及时主张权利：从欠款到起诉间隔近4年，虽然最终胜诉，但资金被长期占用造成损失。企业发现违约情况后，应在合理期限内（一般不超过2年）及时催收或起诉，避免损失扩大。

5. 分期付款要签补充协议：本案中购房者首付不足，开发商接受其分期支付剩余首付款。这种情况下，必须签订书面补充协议，明确还款计划、违约责任等，不能仅靠口头约定。

很多企业认为"合同条款越严苛越好"，实则不然。过于苛刻的条款不仅可能被法院调整，还可能损害企业形象，引发客户反感。真正聪明的做法是：合同条款既保护自身权益，又符合法律规定，让双方都心服口服。

作为企业，与其在发生纠纷后耗费精力打官司，不如在签订合同时就把风险防范到位。一份合法合理、权责明确的合同，胜过十份胜诉判决。

作为企业法律顾问，征和律师事务所深知企业在合同管理中的痛点。我们提供的法律顾问服务具有极高的性价比，能帮助企业从源头上防范法律风险。特别推出"先试用后付款"服务模式，让您在体验专业法律服务后再决定是否长期合作，真正实现"满意后再付费"。让专业法律支持成为企业发展的助推器，而非成本负担。