开发商出售已被查封车位将导致合同解除并承担退款及违约金责任-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初4567号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年1月6日，枣阳某甲房地产开发有限公司作为甲方、重庆某乙企业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《枣阳金科集美天宸项目代理销售服务合同》，合同主要约定：1.甲乙双方同意，由乙方以代理销售方式，销售甲方位于枣阳市中兴大道与民权路交汇处金科集美天宸营销中心的枣阳期室期室，共计250个物业，其中包含成某购买的331号一期非人防地下室（普通车位）；2.乙方应向甲方支付代理销售保证金，金额为133.35万元；3.甲乙双方同意，销售标的物业所得款项由乙方收取，若由甲方银行账户收取的，该银行账户应由乙方共管，且甲方应在收到前述款项后3个工作日内配合乙方转账至乙方银行收款账户，乙方收取的标的款销售款用于退还乙方支付的代理保证金、支付乙方应收的佣金等。
2023年8月左右，枣阳某甲房地产开发有限公司作为甲方、开发商，成某作为乙方、受让方，双方签订一份《车位使用权转让协议》（编号为00**345），协议主要约定：甲乙双方于2020年8月27日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由乙方购买甲方开发的位于枣阳市号楼**号房屋。甲方系该项目的开发商，本项目中规划建设的停车位所有权归属于甲方，乙方系本项目业主，对停车位有使用需要。协议约定乙方一次性向甲方支付车位使用权转让费29837元，甲方承诺车位未被司法机关查封，若被查封则乙方有权解除协议并要求甲方支付20%违约金。
2023年7月24日以及7月30日，成某分两笔向重庆某乙企业管理有限公司支付了2000元、27837元，共计支付了29837元车位使用费，重庆某乙企业管理有限公司向成某出具收据一张，载明收款事由为“枣阳金科集美天宸331车位款”。2023年9月8日，枣阳某甲房地产开发有限公司向成某出具一张《金科股份专用收据》，确认收到车位款29837元。
另查明，枣阳市人民法院在审理另案中，于2023年7月7日作出民事裁定，将包括成某购买的案涉331车位在内的555个车位予以查封，查封期限为三年。同年7月24日，法院发布查封公告。成某曾提出执行异议要求解封车位，但因查封前支付价款未超过总价款的50%被驳回。
法院判决结果：解除成某与枣阳某甲房地产开发有限公司签订的《车位使用权转让协议》；枣阳某甲房地产开发有限公司退还成某车位款29837元并支付违约金5967.4元；驳回成某对重庆某乙企业管理有限公司的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点
这个案子说白了就是：开发商卖了个"问题车位"，结果赔了钱还丢了客户。核心教训就一条——卖东西前必须查清楚资产"干不干净"，否则轻则退款，重则赔违约金，甚至砸了企业招牌。

具体怎么防？三点简单建议：

1. 销售前必做"资产体检"
   开发商卖车位、商铺甚至房子前，务必到不动产登记中心查查封、抵押状态。就像买二手房要查"房本"一样，这是底线！本案中，枣阳某甲公司在法院查封后还卖车位，等于明知"赃物"还硬塞给客户。结果呢？合同直接被判解除，白收的钱要退回去，还得倒贴20%违约金（近6000元）。企业别图快钱，查一个资产状态花不了半小时，但出事后的损失可能十倍百倍。

2. 代理销售要"划清责任线"
   如果像本案中委托重庆某乙公司代卖车位，合同必须写明白：钱是谁的、责任归谁。法院为啥没让代理公司赔钱？因为代理合同写清了"钱是代收的，最终责任在开发商"。但反过来看，如果代理合同没写清，代理公司可能被当"背锅侠"。企业委托销售时，务必在合同里注明："代理方仅负责收款和推广，资产瑕疵责任由委托方（开发商）全权承担"，并保留好付款凭证和交接记录。

3. 别玩"文字游戏"糊弄客户
   本案协议里写"车位现状以交付为准，客户不得反悔"，但法院根本不认——因为查封是开发商自己的问题，和车位大小、柱子多少没关系。企业总想用格式条款规避责任，但《民法典》早就规定：涉及财产重大瑕疵的免责条款无效。与其花心思写"霸王条款"，不如老老实实告知风险。比如车位若可能被查封，就写明"目前无查封，但存在潜在纠纷风险"，客户签了字才真免责。

最后提醒：生意场上，"干净交易"才是真效率。查资产多花100元，可能省下10万赔偿金；签合同多写10个字，可能避免一场官司。企业主们别心存侥幸——法院的查封公告都是公开的，手指点一点就能查到，真出了事，一句"我不知道"可没法当挡箭牌！