定期房屋租金超三年不追讨将打水漂-芜湖房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0207民初1176号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
被告徐某系原白茆供销社职工。2002年4月6日，原白茆供销社（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》。协议约定由原白茆供销社将供销社二楼3间半房屋及底楼1间租与被告，房屋租金为每年5400元，于每年第1个月3天内付清。如乙方超过约定日期不付清租金，甲方有权随时收回所租房屋，乙方付清房租后，在租期内甲方也不得提前收回房屋。租房期限自2002年5月18日起至2007年5月18日止。协议签订后，被告实际租用原白茆供销社办公楼商场一楼门面1.5间，二楼职工宿舍3.5间。后被告又从原白茆供销社职工钱某处取得二楼宿舍0.5间，从原白茆供销社职工吴某处取得二楼宿舍0.5间，从汽车运输队处取得二楼宿舍2间。现一楼门面为"中国移动徐某勇授权店"，二楼一部分为被告经营的金龙客栈，一部分为被告自行居住、使用。另与钱某原使用的0.5间宿舍相邻的0.5间宿舍被告并未实际使用，该0.5间宿舍此前由案外人万某文使用，现堆放杂物，处于锁闭状态。

《租赁协议》到期后，双方未再签订书面合同，但被告仍一直使用涉案租赁房屋。
涉案房屋的土地使用者和房地产权利人为原白茆供销社。2009年1月10日，无为县供销合作社联合社发布的《关于全面推进商贸流通企业改制的实施意见》中将白茆供销合作社改制后的剩余资产移交原告统管。2013年9月24日，无为县工商行政管理局根据无为县白茆供销合作社的申请作出（芜）登记企销字［2013］第1730号准予注销登记通知书，准予无为县白茆供销合作社注销登记。

判决结果：
法院判决解除原白茆供销社与被告徐某之间的房屋租赁合同；被告徐某需腾空并返还租赁合同约定的5间房屋；被告需支付2021年至2023年3月14日的租金11865元；驳回原告的其他诉讼请求。原告主张的2013年至2020年的租金因超过诉讼时效而未获支持，相当于27万多元的租金"打了水漂"。

三、核心观点与风险防范指南

这起案件揭示了一个致命误区：很多企业以为租客一直住着房子，租金就"跑不掉"，结果一拖就是十年，最后发现大部分租金要不回来了！

关键原因：租金诉讼时效就像"保质期"，过期就作废！
法院明确指出：房屋租金属于"定期履行债务"，每一期租金都是独立的"小债务"，诉讼时效单独计算。通俗地说：

• 每年5400元租金，就像每年发一次的"工资条"；
• 2013年的租金，必须在2016年12月31日前主张；
• 2014年的租金，必须在2017年12月31日前主张；
• 以此类推，超过3年没追讨的，法律就不再保护。

本案中，原告主张2013-2020年共7年的租金，但因全部超过3年时效期，法院只支持了2021年后的部分（不到总金额的5%）。这给所有企业敲响警钟：租金管理不是"等一等"的事，而是"抢时间"的战斗！

企业必学的3个风险防范技巧：

1. 建立"租金闹钟"机制
   别再用脑子记！企业应建立租金台账，设置自动提醒：

   • 提前30天短信提醒租客付款
   • 逾期7天发送书面《催款函》（必须保留邮寄凭证）
   • 逾期30天启动法律程序
     （案例教训：原告从未发过正式催款通知，导致无法证明时效中断）

2. 合同到期前必须"三动作"
   租赁合同到期≠关系结束，必须主动操作：

   • 到期前90天：书面通知租客是否续签/涨价/收回
   • 到期前30天：若不续签，发出《腾房通知书》
   • 到期当天：若租客不搬，立即停止水电服务并报警备案
     （案例教训：原合同2007年到期，企业放任变成"不定期租赁"，导致2013年才想起追租）

3. 画清"责任田"避免扯皮
   本案原告吃了大亏：主张8间房，法院只支持5间。出租时务必：

   • 在合同中用文字+图纸标明具体房间（如"二楼东侧第1-3.5间"）
   • 拍摄房屋交接视频并双方签字确认
   • 对转租、扩建等行为书面约定处理方式
     （案例教训：被告从他人处取得的3间房，因无原始合同支撑，法院未支持返还）

特别提醒： 诉讼时效问题不仅限于租金！物业费、管理费、分期付款等"定期债务"都有同样风险。企业财务人员应每月核对"债权保质期"，对即将超期的债务立即采取法律行动。

四、专业护航让经营更安心

租金管理只是企业日常经营中的一小环，但暴露出的风险意识缺失可能引发连锁危机。征和律师事务所专注为企业提供"预防型"法律顾问服务，通过合同审查、债务监控、员工培训等模块，帮您把风险消灭在萌芽状态。我们的服务具有极高的性价比——基础套餐日均成本不到一杯咖啡钱，更重要的是提供"先试用满意后付款" 的体验服务：企业可先选择1个月免费试用，感受专业法律支持如何帮您减少纠纷、提升效益，满意后再决定长期合作。法律不是成本，而是您企业最划算的"保险"，早一天建立风险防火墙，就少一分"27万租金打水漂"的遗憾！