破产企业解除租赁合同仍需赔偿损失-宁国排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2019)皖1881民初3954号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2017年11月25日，廖某、戴某就承租厂房事宜与宁国某民机械制造有限公司签订了一份租赁合同，租赁5400平米的厂房，年租金为514800元，租期为10年。合同签订后，廖某、戴某依照租赁协议的约定支付了514800元租金。2018年2月5日，宁国某民公司法人杨某又与廖某、戴某成立的安徽某优玻璃科技有限公司签订《租房协议》，约定前两年租金变更为65万元，但双方并未实际履行该份《租房协议》。2018年9月26日宁国市人民法院作出民事裁定书，裁定受理宁国某民公司破产清算案，并于同日作出决定书，指定了管理人。2018年11月28日，管理人通知安徽某优公司解除双方的租赁关系。现案涉厂房已经通过淘宝司法拍卖平台以网络电子竞价方式公开拍卖、处置完毕。宁国某民公司管理人于2019年9月5日向法院提起诉讼，要求安徽某优公司支付租金及占用费并办理厂房。安徽某优公司于2019年10月8日提起反诉，要求宁国某民公司承担违约责任并赔偿搬迁、财产损失。

另查明，安徽某优公司于2020年1月14日搬离案涉厂房。

法院判决结果很明确：安徽某优公司需支付宁国某民公司2019年2月15日至2020年1月14日的租金472586.30元；同时确认安徽某优公司因解除合同造成的损失472458.16元（包括违约金、搬迁费和财产损失）；但驳回了安徽某优公司要求用这些损失直接抵销租金的请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是两家公司打官司，实际上给所有企业敲响了警钟：破产不是"免死金牌"，解除合同仍要"买单"。很多企业老板以为公司一破产，所有责任就"一笔勾销"，这是个巨大的误区！

风险一：破产后解除合同，企业仍要赔偿损失
本案中，宁国某民公司进入破产程序后，管理人有权解除租赁合同，这没错。但法院明确指出：管理人解除合同是法律赋予的权利，但这并不免除企业对合同相对方的赔偿责任。就像你租了朋友的房子开餐厅，刚装修完朋友说"我破产了，你马上搬走"，他可以要求你搬，但必须赔偿你装修损失和停业损失。企业进入破产程序前签订的长期合同（如10年租约），一旦管理人决定解除，企业仍需按合同约定或实际损失进行赔偿。

风险二：签了新合同却没执行，等于白签
两家公司签了两份合同：第一份年租金51.48万元，第二份降到32.5万元。但法院发现，第二份合同签了却没按新价格执行（仍收了51.48万元），所以认定新合同未实际履行，仍按原合同算租金。这就像你和供应商签了降价协议，但实际付款时还是按原价，打官司时法院只会认实际执行的价格。企业签订补充协议后，一定要确保按新约定履行，并保留付款凭证等证据！

风险三：新旧债务不能随便"对冲"
安徽某优公司想用宁国某民公司欠它的赔偿款，直接抵掉它欠的租金，但法院没支持。因为租金是破产后产生的新债务，而赔偿款是因破产解除合同产生的，两者时间点不同，不能简单抵销。这就像你欠银行10万（破产前），银行后来又欠你5万（破产后），你不能直接说"那5万不用还了"，必须走正规程序处理。

企业防范建议

1. 合同条款要"写明白"：在长期合同中明确约定"如遇破产、清算等特殊情况的处理方式"，比如约定提前解约的赔偿标准，避免事后扯皮。

2. 变更合同要"真执行"：如果签订补充协议降低租金，一定要按新标准实际履行，并保留转账记录、发票等凭证。口头约定或签了不执行，等于没签。

3. 破产前做好"风险体检"：企业财务出现困难时，应立即梳理所有长期合同，评估破产可能带来的违约成本，提前与合作方协商解决方案。

4. 遇到破产别"躺平"：作为出租方，发现承租企业有破产风险时，应及时主张权利；作为承租方，要保留所有投资凭证，以便破产后申报债权。

5. 重大决策咨询专业人士：破产程序复杂，普通财务人员难以全面把握法律风险，关键节点务必请专业律师把关。

很多企业主以为"公司都破产了，还谈什么赔偿"，结果像本案中的宁国某民公司，本想通过破产甩掉包袱，却因解除合同多赔了近50万元。更可惜的是安徽某优公司，本可以避免这场纠纷——如果当初签了新合同时严格执行，或者破产前及时与管理人协商，完全可能减少损失。

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