签订多份承包合同时未明确前合同效力企业仅获70%租金支持-南陵企业承包经营合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：企业承包经营合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初1598号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果

南陵县辰某有限公司经营范围包括石灰石粉系列产品生产，股东包括易某。2021年11月22日，易某与曹某在宜兴市签订了《承包合同》，约定将5、6、7、8号石灰新窑及附属设备承包给曹某，承包期6年（2021年12月1日至2027年11月30日），每月承包费70万元。

2021年12月4日，双方又签订了另一份《承包合同》，约定承包期为2022年1月1日至2027年12月31日，每月承包费同样为70万元，但新增手写条款"如果南山矿停止不开采、窑厂停止生产的情况下不收乙方租金"，并注明"本协议签订后，前期签订的协议作废"。该合同由易某夫妇和曹某夫妇签名，但无辰某有限公司印章。

曹某于2021年12月5日左右进场，收到5、6、7、8号窑厂及部分生产机械、设备、仓库、办公楼、宿舍，于2022年1月投入生产。2022年4月29日，双方因承包费问题发生纠纷，南陵县公安局城西派出所出警处理。2022年6月17日，曹某向易某发出《解除合同通知》。2022年12月24日，易某向曹某发出《解除承包合同通知》。

此前，易某和辰某有限公司已就2021年12月至2022年7月的承包费提起过两起诉讼，均已判决并生效。本案中，易某和辰某有限公司主张2022年8月至10月31日的承包费210万元及利息。曹某辩称因南山矿停止开采，不应支付承包费，并称合同已于2022年6月16日解除。

法院判决：曹某、白某支付易某、南陵县辰某有限公司2022年8月1日至2022年10月31日的承包款147万元（原定210万元的70%），并自2022年11月1日起按贷款市场报价利率支付利息，直至实际清偿之日止。

三、企业法律风险防范要点

这起案件看似简单的租金纠纷，实际上暴露了企业在合同管理中的多个"致命伤"，值得所有企业警惕：

1. 多份合同未明确效力关系，企业吃了大亏

本案最核心的问题是：2021年11月22日签了一份合同，12月4日又签了一份几乎内容相同的合同，只是时间略有调整，还加了句"前期合同作废"。但问题来了：第二份合同没有公司盖章，只有个人签名！法院最终认定适用第二份合同，但因为没有公司盖章，导致合同主体认定复杂，让企业白白损失了30%的租金。

企业该怎么做：签订新合同时，务必明确写明"本合同签订后，此前所有口头及书面约定均作废"，并且确保新合同由公司正式盖章。不要图省事让个人代替公司签字，特别是涉及企业核心资产时。

2. 特殊条款表述不清，给对方留下减责空间

合同中那句"如果南山矿停止不开采、窑厂停止生产的情况下不收乙方租金"成为被告减责的关键。但什么是"停止不开采"？是完全停产还是部分减产？没有明确定义。结果法院认定"南山矿未完全正常生产"，直接把租金砍掉30%。

企业该怎么做：对这类关键免责条款，必须明确具体情形。例如："如南山矿连续30天日产量低于5000吨，或因政府原因停产超过15天，甲方方可减免当月租金的50%"。避免使用模糊表述，否则法院会按对己方不利的方式解释。

3. 交接手续缺失，关键时刻拿不出证据

法院提到"原、被告双方没有办理书面交接手续"，导致在诉讼中无法证明设备交付状况、生产条件等关键事实。当被告声称"窑厂存在瑕疵"时，企业无法有效反驳。

企业该怎么做：资产交接必须制作《交接清单》，详细列明设备型号、数量、状态，双方签字确认。有条件的还要拍照录像。这不是小题大做，而是关键时刻的"救命稻草"。

4. 纠纷发生后反应迟缓，损失不断扩大

从2022年4月29日第一次发生纠纷，到12月才正式解除合同，期间企业既没有及时起诉，也没有采取有效措施止损。结果租金损失越滚越大，还影响了设备回收。

企业该怎么做：一旦对方拖欠款项或出现违约迹象，立即书面催告并保留证据。超过约定宽限期仍不履行的，果断发函解除合同并启动法律程序。拖延只会让损失雪上加霜。

企业合同管理的黄金法则

1. 一份合同一个版本：避免签订多份内容相近的合同，如需修改必须签订补充协议并注明"其他约定与本补充协议不一致的，以本协议为准"

2. 关键条款必须量化：停产、减产等影响履约的情形要设定具体标准和计算方式

3. 交接必须留痕：资产、场地、资料移交都要书面确认

4. 违约必究及时：设置明确的宽限期，到期立即采取法律行动

合同不是签完就完事的纸张，而是企业经营的风险防火墙。一个条款的疏忽，可能让企业损失数十万甚至上百万。定期请专业律师审查合同，看似是成本，实则是为企业资产上保险。

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