履约保证金不能与违约金重复主张-凤阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖1126民初1466号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某祥商业管理有限公司（以下简称“某祥公司”）将凤阳县商贸城二期第二层F205号店铺出租给徐某梅，用于经营“食尚中餐”。双方约定：

• 租期5年（2018年9月22日至2023年9月21日），免租期9个月；
• 租金+经营管理费10519元/月，综合管理费2922元/月（10元/㎡），每6个月支付一次；
• 逾期付款超15天，某祥公司可解约并没收履约保证金21038元，同时按日收5‰滞纳金及1‰违约金。
  合同签订后，某祥公司交付店铺（实际开业日为2018年11月2日）。因徐某梅拖欠费用，某祥公司起诉要求：
  1. 解约并收回店铺；
  2. 支付拖欠租金等费用37万余元（含滞纳金、违约金）；
  3. 没收履约保证金。
     徐某梅辩称：合同签名非本人所签，且“食尚中餐厅”未签合同，不应担责。

法院判决：

1. 解除租赁合同，徐某梅30日内交还店铺；
2. 徐某梅支付拖欠租金11.2万元、综合管理费6.6万元（金额按实际开业日和免租期重新核算）；
3. 驳回没收履约保证金的请求（因与违约金重复）；
4. 违约金大幅调低（从合同约定的日千分之一降至银行贷款利率4倍）；
5. 驳回对“食尚中餐厅”的全部诉求（非合同签约方）。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险1：履约保证金≠“双重保险”，用错等于白交钱！

本案中，某祥公司既主张没收2万元履约保证金，又索要4万多元违约金，但法院明确：“履约保证金本质是违约金，不能重复主张”。企业请注意：

• 合同中若同时约定“没收保证金+高额违约金”，法院大概率只支持其中一项；
• 实操建议：将履约保证金明确为“违约金预付款”，并在合同中写明“没收保证金后不再主张其他违约金”，避免竹篮打水。

风险2：起租日以实际开业为准，免租期要“动态计算”！

某祥公司按合同约定的2018年9月22日起租，但实际开业延迟到11月2日，且疫情期间停业2个月。法院据此核减了3个月租金。企业请注意：

• 合同中“统一开业日”若与实际不符，租金必须重新计算；
• 免租期需扣除不可抗力（如疫情）导致的停业时间；
• 实操建议：在合同中补充“实际交付/开业以双方书面确认为准”，并约定“不可抗力期间自动延长免租期”。

风险3：违约金写太高反而吃亏，法院有权“砍半”！

合同约定逾期付款按日收5‰滞纳金+1‰违约金（年化超200%），但法院直接调低至银行利率4倍（目前年化约14%）。企业请注意：

• 滞纳金无法律依据（我国合同法无此概念），主张了也无效；
• 违约金超过实际损失30%即属“过高”，法院必调整；
• 实操建议：违约金直接写“按全国银行间同业拆借中心公布的LPR4倍计算”，既合法又易执行。

企业自查清单
✅ 合同中是否同时约定“没收保证金+违约金”？（删掉重复条款！）
✅ 起租日是否绑定“实际交付证明”？（避免开业延迟扯皮！）
✅ 违约金是否超过LPR4倍？（写了也白写！）

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