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转租方违约导致租赁中断必须退还保证金，股东不必然承担补充责任 - 凤台房屋租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：0 凤台法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0421民初219号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年10月，安徽某泰鞋业有限公司承租华某公司位于凤台县华厦中央广场商业一层A区商铺，同年10月25日，安徽某泰公司将该商铺转租给陈某昌加盟店，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年12月25日至2021年12月25日，合同签订之日起5日内，加盟店交纳保证金5万元和一年的租金。安徽某泰公司的代理人孙某以及陈某昌加盟店的经营者陈某昌分别在租赁合同上签名。10月27日，陈某昌交纳5万元保证金和第一年的租金185040元，孙某分别出具了收据。因安徽某泰公司未能及时支付租金，华某公司于2017年12月通知解除房屋租赁合同，并与陈某昌加盟店达成新的租赁协议，之后的租金直接交给华某公司，2020年2月陈某昌加盟店不再承租该房屋。

另查明，2015年8月27日安徽某泰公司成立时，股东为李某和林某。2016年12月31日，李某将其在公司的股权转让给鲁某。

法院判决安徽某泰鞋业有限公司在判决生效后10日内返还陈某昌加盟店履约保证金5万元，但驳回了要求林某、鲁某、李某、孙某承担补充赔偿责任的诉讼请求，也驳回了逾期利息的主张。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是一个普通的租赁纠纷，却暴露了企业在房屋租赁过程中的几个致命风险点，值得所有企业经营者高度重视。

风险一：转租链条断裂，你可能血本无归

安徽某泰公司作为"二房东"，从华某公司承租后转租给陈某昌加盟店，却因自己拖欠租金被"大房东"解约，导致整个转租链条断裂。结果是加盟店白白损失了5万元保证金，而安徽某泰公司虽然被判返还，但很可能已无财产可供执行。

企业防范建议：

风险二：股东"认缴制"不是逃避责任的护身符，但也不代表必然担责

加盟店起诉要求安徽某泰公司的股东林某、鲁某、李某在未出资范围内承担补充赔偿责任，但法院驳回了这一请求。这是因为我国实行注册资本认缴制，股东在认缴期限内未实际出资并不违法，除非公司已资不抵债或进入清算程序。

企业防范建议：

风险三：员工代收款项，企业仍需买单

孙某作为安徽某泰公司的员工，代表公司签订合同并收取款项，法院认定这是职务行为，责任由公司承担，孙某个人不承担责任。这看似保护了员工，但也意味着企业必须为员工的职务行为"兜底"。

企业防范建议：

风险四：保证金条款模糊，利息损失难以追回

加盟店主张5万元保证金的逾期利息，但因合同未约定退还时间，也无证据证明何时催要，法院不予支持。这提醒我们，再小的细节疏忽都可能导致真金白银的损失。

企业防范建议：

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