司法拍卖房屋后开发商必须配合接通水电燃气-禹州物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物权保护纠纷
案号：(2025)豫1081民初3971号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2020年，李某通过法院司法拍卖，以57.889万元的价格买下了河南某置业有限公司开发的位于禹州市某大道北侧某小区的一套毛坯房（面积141.87平方米）。拍卖时，房子尚未接通水、电、天然气等基本生活设施。法院在2020年12月26日裁定房子归李某所有，并明确李某可凭裁定书办理过户手续。后来，河南某置业有限公司将小区物业委托给禹州市某物业管理有限公司管理。李某拿到房子后，发现水电气一直没接通，无法正常入住，于是起诉要求开发商和物业帮忙安装水表、电表并接通水电气。
法院判决结果：开发商河南某置业有限公司和物业禹州市某物业管理有限公司必须在10天内为李某安装水表、电表，并接通水、电、天然气设施。开发商不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子的核心就一句话：企业别以为房子被法院拍卖了，就能撒手不管！ 即使房子是通过司法拍卖卖给新业主的，开发商和物业也必须配合接通水电燃气等基本设施，不能以“费用没说清”“不是直接买卖关系”为借口推脱。
为什么这么说？

• 法律不认“甩手掌柜”：法院明确，房子一旦通过司法拍卖成交，新业主就自动获得完整物权。开发商作为原建设方，最清楚房子的实际情况（比如拍卖时就是毛坯房），必须保障新业主和其他业主享受同等入住权利。本案中，开发商辩称“接通水电要花钱，法院没说谁付”，但法院直接驳回——因为费用问题在拍卖时已隐含在房价里（开发商自己同意的起拍价），不能事后找补。
• 物业也别想“置身事外”：物业作为小区管理者，有义务帮所有业主（包括司法拍卖买家）解决入住问题。本案物业以为“房子不是业主买的，跟我无关”，结果被法院判必须协助。

给企业的3个实用风险防范建议：

1. 拍卖前主动“划清界限”：如果房子要被法院拍卖，开发商务必在拍卖公告里写清楚房屋现状（比如“毛坯房，水电气未接通”），并和法院确认后续责任。别像本案开发商，拍卖时点头同意价格，事后又扯皮，白白赔上诉讼费。
2. 物业交接要“留痕”：物业接管小区时，必须和开发商签好协议，明确哪些设施要负责（比如水电燃气是否已通）。本案物业因没核实历史问题，稀里糊涂背了锅。
3. 遇到拍卖别“冷处理”：新业主找上门，别拖着不配合。赶紧对接法院或业主，一次性解决入住问题。小纠纷拖成官司，不仅花钱，还影响企业口碑。

记住：司法拍卖不是“免责金牌”。企业作为开发商或物业，对房子的“售后义务”不会因拍卖消失——该装的表、该接的管，躲不掉！

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