房屋买卖合同中违约金约定过高会被法院大幅调低-禹州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫1081民初3418号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年1月28日，禹州某某置业有限公司与王某签订合同编号为20**076的《商品房买卖合同（预售）》，约定由王某购买位于河南省许昌市禹州市道路幢单元层**号房屋一套，总价款为784058元，买受人应当于2023年1月28日前支付首付款174058元，剩余房款以银行按揭方式支付等内容。后禹州某某置业有限公司作为甲方、王某作为乙方签订《欠款协议》一份，载明因乙方个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时付清全部首付款，甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，支付首付款54525元，剩余90000元在2023年12月30日前无息分两期还清：1、乙方在2023年6月30日前向甲方支付未付首付款45000元；2、乙方在2023年12月30日前向甲方支付未付首付款45000元。若乙方未按协议约定付款，则逾期在15日以内,自本协议规定的应付款期限之日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款1‰／日的比例向甲方支付违约金。逾期超过30日的，乙方自愿放弃上述所购房屋的全部权利，甲方有权解除《商品房买卖合同》。逾期超过15日，乙方请求继续履行《商品房买卖合同》且甲方同意的，自本协议约定应付款之日起至实际付款之日按逾期金额1‰／日的比例向甲方支付违约金等。现禹州某某置业有限公司以王某未按时支付所欠的首付款为由提起本案诉讼。

法院最终判决：王某需向禹州某某置业有限公司支付房屋首付款90000元及违约金，但将违约金从合同约定的日息千分之一（年化36.5%）大幅调低为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR，目前约3.45%）计算，同时驳回了原告关于按日息千分之一计算违约金的诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个看似简单的房屋买卖纠纷案例，实际上揭示了企业合同管理中一个常见却极易被忽视的重大风险点：违约金约定过高不仅不会得到法院支持，反而可能导致企业"竹篮打水一场空"。

为什么违约金会被法院调低？

本案中，开发商与购房者约定的日息千分之一违约金（相当于年化36.5%），是目前银行贷款市场报价利率(LPR)的10倍以上。法院认为这明显过高，因为根据《民法典》规定，违约金应当以补偿损失为主、惩罚为辅，不能过分高于实际损失。司法实践中，一般认为违约金超过实际损失30%就属于"过分高于"。

企业常见误区：

1. "违约金越高越好"：很多企业认为约定高额违约金可以震慑对方，但实际上法院会根据公平原则和实际损失进行调整，过高的约定反而显得企业缺乏诚信。

2. "合同白纸黑字写了就有效"：合同虽然是双方约定，但必须符合法律规定。违反法律强制性规定的条款（如过高的违约金）会被法院认定无效或调整。

3. "反正可以主张，能多要就多要"：诉讼中主张过高违约金不仅不会得到支持，还可能因诉讼请求不合理而承担额外的诉讼费用。

给企业的实用建议：

1. 合理设定违约金比例：房屋买卖、工程承包等常见业务中，建议将违约金设定在LPR的1-4倍范围内（目前约3.45%-13.8%），这个区间较容易获得法院支持。例如，可以约定"按日万分之三至万分之五计算违约金"（年化约10.95%-18.25%）。

2. 设置阶梯式违约责任：不要一刀切地约定高额违约金，可以根据逾期时间长短设置不同标准。例如：

   • 逾期1-15天：按日万分之二计
   • 逾期16-30天：按日万分之三计
   • 逾期30天以上：有权解除合同并收取合理违约金

3. 保留损失证据：如果确实需要约定较高违约金，应同时保留可能产生实际损失的证据（如资金成本、另行交易的差价等），以便在诉讼中证明违约金的合理性。

4. 合同条款要明确具体：像本案中的《欠款协议》虽然约定了分期付款，但没有明确说明如果部分付款逾期如何计算整体违约金，导致法院只能按实际逾期金额分段计算，企业未能获得预期利益。

5. 定期更新合同模板：法律在不断变化，企业应至少每年审查一次常用合同模板，确保符合最新司法解释和判例趋势。比如2020年《民法典》实施后，违约金调整规则就有重要变化。

特别提醒：房地产、建筑、贸易等行业是此类纠纷高发领域。作为企业负责人，不要因为"行业惯例"就盲目约定高额违约金，而应根据自身业务特点和法律最新规定合理设计合同条款。一次看似"有利"的高额违约金约定，可能在纠纷发生时反而让企业陷入被动。

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