房屋买卖中个人代收房款未转交公司需自行承担退款责任-永城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初1131号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

李某与祝某系亲戚关系。李某曾通过祝某购买房屋，2018年11月1日，李某向祝某支付购房款20万元，经祝某协商，2018年11月18日，李某与甲公司签订甲小区房源认购协议书一份，约定购买其开发的甲小区某房屋，并继续向祝某支付10万元购房款。

因案涉房屋所在楼层未能达到心理预期，经李某与祝某协商，将李某所购买房屋调换至某小区某室，原甲小区某号房屋以李某的名义转卖给案外人母某，2019年5月10日，李某与乙公司就某小区某室房屋签订某小区房源定单一份。后某小区房屋一直未能交付，李某与祝某协商退还所支付购房款，祝某于2019年11月21日退还给李某购房款5000元，2020年6月21日退还给李某购房款4万元，2020年3月2日退还给李某购房款1万元，2020年3月3日退还给李某购房款1万元，2021年1月31日退还给李某购房款2万元，共计8.5万元。

另查明：2020年1月16日，李某方就房屋退款一事与祝某通话，祝某在通话中陈述"那个房子我已经给他说过了，不给他统计，你这边退了，你还再统计哪能统计上，不可能再给你统计。我给他说了，这个房子不要了，还能再给你统计嘛"。

2021年2月10日，李某方就房屋退款一事与祝某通话，李某方："你多少都再整点"。祝某："我给你说出了正月，这边弄好以后，出了正月，这边就把钱给你弄了，现在就是说这一会一点都没有了""我给你说大舅，为啥给你许到年底，我想着只要到这年根前，我想着无论如何钱都能结来，别管结来多少，无论如何我都得给你整点"。

2022年12月8日，李某方就房屋退款一事与祝某通话，李某方:"他那个合同，你弄的甲小区这个，他光叫我给他履行合同，我咋弄啊，你说"。祝某："我跟你说，春节头前我给你，我把钱给你弄清了，知道不？你这擎放心了，因为这边项目出来钱了，到时候给你弄清了"。

再查明：母某诉李某房屋买卖合同纠纷一案，法院曾于2024年11月1日作出（2024）豫1481民初8419号民事判决，该判决认定李某与母某就甲小区某房屋签订房屋买卖合同，购房款299600元指定祝某收取,祝某为母某出具收条。该案判决李某返还母某购房款299600元并支付利息。

法院判决结果：解除李某与祝某之间就两套房屋签订的认购协议书；祝某返还原告李某购房款21.5万元及利息（自2021年2月1日起按一年期LPR计算）；驳回李某其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案子看似是个人之间的纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：当您允许员工或中间人代收客户款项却缺乏规范管理时，可能面临严重的法律风险。让我们用大白话解读其中的关键教训：

1. "表面签合同，实际找错人"风险
本案中，李某虽然与甲公司、乙公司签了购房协议，但法院认定"李某与祝某才是实际交易双方"。为什么？因为30万元购房款直接进了祝某个人口袋，开发商根本没收到钱！很多企业让销售员、中介代收款项，却不监管资金流向，结果一旦出问题，客户会直接找收款人追责，而不是找公司。对企业而言，这意味着您可能失去客户信任，还可能因管理不善被牵连诉讼。

2. "我替公司收钱"不等于"钱归公司"
祝某辩称自己只是"中间人"，但法院没采信，因为他拿不出把钱转给开发商的证据。企业常犯的错误是：口头授权员工收款，却不留痕迹。一旦员工声称"已转交公司"而公司否认，或像本案中员工把钱挪作他用，企业很难自证清白。记住：口头约定在法庭上不如一张纸值钱！

3. "拖着不处理"让小问题变大麻烦
祝某前后退了8.5万元，还多次在电话里承诺"春节前给清"，这反而成了关键证据——证明双方已协商解除合同。对企业而言，这启示我们：遇到客户投诉或退款请求，千万别当"鸵鸟"。及时书面回应、明确处理方案，既能避免被认定为默认责任，也能防止诉讼时效被动延长（本案因祝某持续承诺还款，诉讼时效未过期）。

4. 录音成"救命稻草"，企业证据意识要跟上
李某能胜诉，全靠三次关键通话录音。现实中，企业常忽视证据保存：销售人员口头承诺、微信随意沟通、退款协议不签书面文件...等纠纷来了才发现"空口无凭"。建议企业：重要交易必须书面确认；电话沟通开启录音（提前告知对方）；建立完整的客户沟通档案。

给企业的实操建议：

• 收款只认公司账户：严禁员工个人代收货款/房款，必须通过公司对公账户。如需特殊情况，须经财务书面审批，并同步向客户发送《授权收款确认函》。
• "三方协议"堵漏洞：若必须由第三方收款（如中介），应签订《三方协议》，明确约定"款项到账后X日内转交公司"，并设置违约条款。
• 每月对账成习惯：销售部门与财务部每月核对"应收款-实收款"清单，发现差异立即核查，别等客户上门才慌神。
• 纠纷处理"三步走"：收到投诉→24小时内书面回应→7日内提出解决方案。拖延只会让客户录音取证更充分！

这个案子最值得玩味的是：甲公司和乙公司作为开发商全程"躺枪"，但因没收到钱，法院最终没让它们担责。可试想，如果李某当初把钱直接打给公司账户，何来这场60多万的损失？对企业而言，规范收款不仅是风控要求，更是保护客户、保护自己的最佳方式。

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